Wichtige Gesetze für Eigentümer: WEG, BGB und BetrKV im Überblick

Für Immobilieneigentümer gelten vier zentrale Regelwerke nebeneinander: das Wohnungseigentumsgesetz für die Gemeinschaft (§ 1, § 9a WEG), das Mietrecht des BGB gegenüber dem Mieter (§ 535 BGB), die Betriebskostenverordnung für die Umlagefähigkeit (§ 1, § 2 BetrKV) und die Heizkostenverordnung für die Wärmekosten (§ 7 HeizkostenV). Welches gilt, hängt von Ihrer Rolle ab; wer eine Eigentumswohnung vermietet, ist in der Regel von allen vier betroffen.

Die vier zentralen Regelwerke auf einen Blick

Welches Gesetz gilt, hängt von Ihrer Rolle ab: Eigentümer in einer Gemeinschaft, Vermieter, oder beides. Die folgende Tabelle ordnet die Regelwerke ein.

Wohnungseigentumsgesetz (WEG)

Das WEG ist das Grundgesetz jeder Eigentümergemeinschaft. § 1 WEG definiert die Begriffe: Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum. Gemeinschaftliches Eigentum sind Grundstück und Gebäude, soweit sie nicht im Sondereigentum stehen. Diese Abgrenzung ist für die Praxis entscheidend und wird im Ratgeber Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum vertieft.

Die wichtigste Neuerung der vergangenen Jahre ist das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG), das zum 01.12.2020 in Kraft trat. Seitdem ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) ausdrücklich rechtsfähig: Nach § 9a WEG kann sie Rechte erwerben, Verbindlichkeiten eingehen sowie vor Gericht klagen und verklagt werden. Sie entsteht mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher. Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt damit der Gemeinschaft als Verband, nicht mehr den Eigentümern als Bruchteilsberechtigten.

Aus dem WEG ergeben sich die zentralen Abläufe der Gemeinschaft. Dazu gehören die Aufgaben der Hausverwaltung, die Eigentümerversammlung als Willensbildungsorgan und die Beschlussfassung, mit der die Gemeinschaft handelt. Weitere praxisrelevante Themen sind der Verwaltungsbeirat als Kontrollorgan, die Hausordnung für das Zusammenleben sowie die Besonderheiten von Mehrhausanlagen und Untergemeinschaften.

Für Eigentümer ist vor allem die Verzahnung dieser Vorschriften wichtig. Wer einen Beschluss anficht, eine Versammlung einberuft oder die Jahresabrechnung prüft, stützt sich jeweils auf konkrete Paragrafen des WEG. Das Gesetz gibt der Gemeinschaft damit einen verbindlichen Rahmen, der Streit vermeidet und die Verwaltung handlungsfähig macht. Eine professionelle Verwaltung sorgt dafür, dass Fristen, Mehrheiten und Formvorschriften eingehalten werden, denn Form- und Verfahrensfehler machen einen Beschluss anfechtbar: Nichtig ist er nur, wenn er gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann (§ 23 Abs. 4 Satz 1 WEG); im Übrigen bleibt er gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist (§ 23 Abs. 4 Satz 2 WEG).

BGB-Mietrecht

Sobald Sie Ihre Eigentumswohnung vermieten, tritt das Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) hinzu. § 535 BGB regelt die Hauptpflichten: Der Vermieter muss dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit gewähren und sie in vertragsgemäßem Zustand erhalten; er trägt zudem die auf der Mietsache ruhenden Lasten. Der Mieter ist verpflichtet, die vereinbarte Miete zu entrichten.

Für Eigentümer besonders relevant sind die Betriebskostenregelungen der §§ 556 ff. BGB. Sie bestimmen, dass Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden dürfen, und setzen die Fristen für die Abrechnung. Wie die mietrechtliche Abrechnung mit der WEG-Jahresabrechnung zusammenspielt und welcher Umlageschlüssel gilt, erklärt der Ratgeber Betriebskostenabrechnung und Umlageschlüssel ausführlich.

Wichtig ist die Unterscheidung der Verhältnisse: Das WEG regelt das Innenverhältnis der Eigentümer, das BGB-Mietrecht das Außenverhältnis zum Mieter. Wer eine vermietete Eigentumswohnung besitzt, muss beide Ebenen sauber trennen. Ein häufiger Fehler ist es, nicht umlagefähige Positionen aus der WEG-Jahresabrechnung ungeprüft in die Mietabrechnung zu übernehmen.

Betriebskostenverordnung (BetrKV)

Die Betriebskostenverordnung konkretisiert, welche Kosten überhaupt umlagefähig sind. Nach § 1 BetrKV sind Betriebskosten die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes laufend entstehen. Ausdrücklich ausgenommen sind Verwaltungskosten sowie Instandhaltung und Instandsetzung - also Reparaturen.

Der abschließende Katalog des § 2 BetrKV nennt 17 Positionen, von der Grundsteuer über Wasser, Heizung und Aufzug bis zu Versicherungen und Hauswart. Nur was in diesem Katalog steht und zudem laufend anfällt, darf im Mietverhältnis umgelegt werden. Welche Positionen das im Einzelnen sind und wo die häufigsten Fehler liegen, zeigt erneut die Betriebskostenabrechnung.

Das Wort “laufend” ist der Schlüssel: Einmalige Ausgaben sind keine Betriebskosten. Die Wartung des Aufzugs ist umlagefähig, der Austausch des Aufzugmotors dagegen ist Instandsetzung und damit im Mietverhältnis nicht umlagefähig - auch wenn beides in derselben Handwerkerrechnung steht. In der WEG werden solche Erhaltungsmaßnahmen aus der Erhaltungsrücklage finanziert, die im Wirtschaftsplan eingeplant wird.

Heizkostenverordnung (HeizkostenV)

Heiz- und Warmwasserkosten folgen einer Sonderregel. Nach § 7 HeizkostenV sind von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage mindestens 50 und höchstens 70 Prozent nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen; die restlichen Kosten werden nach Wohn- oder Nutzfläche umgelegt. Die verbrauchsabhängige Abrechnung ist damit zwingend und nicht freigestellt. Wird dagegen verstoßen, drohen Kürzungsrechte. Details und die Folgen für die Abrechnung behandelt der Ratgeber Betriebskostenabrechnung.

Die laufenden Vorschüsse, aus denen Heiz- und Betriebskosten in der Gemeinschaft vorfinanziert werden, ergeben sich aus dem Hausgeld und dem Wirtschaftsplan.

Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG): kurz erwähnt

Über die genannten Regelwerke hinaus gewinnt das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz, GEG) an Bedeutung. Es bündelt die Anforderungen an die energetische Qualität von Gebäuden und an Heizungsanlagen und verpflichtet zum Energieausweis bei Verkauf und Neuvermietung. Wer eine Immobilie veräußert oder neu vermietet, findet die praktischen Schritte in der Checkliste zum Verkaufen und Vermieten.

Diese Gesetze in Frankfurt und im Rhein-Main-Gebiet

Die genannten Gesetze gelten bundesweit, doch ihre Anwendung hat lokale Bezüge. Die Grundsteuer als Betriebskostenposition nach § 2 Nr. 1 BetrKV richtet sich nach dem kommunalen Hebesatz und fällt in Frankfurt anders aus als in Offenbach, Bad Homburg oder Eschborn. Eine ortskundige Hausverwaltung kennt diese Unterschiede und sorgt dafür, dass WEG, BGB und Verordnungen rechtssicher zusammenspielen.

Fachlich verantwortet von der digo.immo Verwaltung & Invest - zertifizierter Wohnimmobilienverwalter nach § 26a WEG (IHK Frankfurt), Erlaubnis nach § 34c GewO. Zur Zertifizierung

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Er wurde KI-unterstützt erstellt; die Rechtsaussagen sind an den amtlichen Gesetzestexten geprüft. Rechtsstand: 28.08.2026; Gesetze und Rechtsprechung können sich ändern. Für Vollständigkeit, Richtigkeit und Aktualität wird keine Gewähr übernommen. Im Zweifel holen Sie bitte fachkundigen Rat ein.