Immobilie verkaufen oder vermieten: Checkliste für Eigentümer

Ob Sie Ihre Immobilie verkaufen oder vermieten, ist eine der wichtigsten Eigentümerentscheidungen - und beide Wege folgen strengen rechtlichen Vorgaben. Diese Checkliste führt Sie durch die Entscheidungshilfe, die nötigen Unterlagen, den Energieausweis nach dem Gebäudeenergiegesetz, die geteilte Maklerprovision nach §§ 656c und 656d BGB, die Spekulationssteuer nach § 23 EStG und das Bestellerprinzip bei der Vermietung. So vermeiden Sie Formfehler, vermeidbare Steuern und unwirksame Provisionsvereinbarungen.

Verkaufen oder vermieten: die Entscheidungshilfe

Die Grundfrage lautet selten nur “Was bringt mehr Geld?”, sondern “Was passt zu meiner Lebens- und Vermögensplanung?”. Der Verkauf setzt sofort Kapital frei, beendet sämtliche Eigentümer- und Vermieterpflichten und ist sinnvoll, wenn Sie das Kapital anderweitig brauchen oder kein Verwaltungsaufwand gewünscht ist. Die Vermietung erzeugt laufende Mieteinnahmen, lässt Sie an einer möglichen Wertsteigerung teilhaben und kann steuerlich attraktiv sein, bindet aber Kapital und bringt Pflichten wie Instandhaltung, Betriebskostenabrechnung und das Vermietungsrisiko mit sich.

Beispiel: Ein Eigentümer hat seine Frankfurter Eigentumswohnung vor acht Jahren gekauft und seither vermietet. Verkauft er jetzt mit Gewinn, fällt Spekulationssteuer an, weil die Zehn-Jahres-Frist des § 23 EStG noch nicht abgelaufen ist. Wartet er zwei weitere Jahre oder nutzt die Wohnung vor dem Verkauf selbst, kann der Gewinn steuerfrei bleiben.

Unterlagen-Checkliste

Vollständige Unterlagen beschleunigen Verkauf und Vermietung und schaffen Vertrauen bei Interessenten. Diese Dokumente sollten Sie frühzeitig zusammenstellen.

Bei einer Eigentumswohnung liefert die Hausverwaltung die zentralen WEG-Unterlagen: Teilungserklärung, aktuelle Protokolle, die letzten Jahresabrechnungen samt Wirtschaftsplänen und den Stand der Erhaltungsrücklage. Käufer und Mieter dürfen diese Angaben erwarten, und ein gut dokumentiertes Objekt verkauft sich erfahrungsgemäß schneller. Mehr zur Vorbereitung lesen Sie in unserem Bereich Immobilienverkauf.

Energieausweis: Pflicht nach dem GEG

Der Energieausweis ist bei Verkauf und Vermietung keine Kür, sondern Pflicht. Nach § 80 GEG muss ein gültiger Energieausweis vorliegen, wenn ein Gebäude oder eine Wohnung verkauft, vermietet, verpachtet oder verleast wird. Verkäufer, Vermieter oder der beauftragte Makler müssen interessierten Personen spätestens bei der Besichtigung den Energieausweis oder eine Kopie vorlegen; findet keine Besichtigung statt, ist er unverzüglich auf Anforderung vorzulegen. Nach Vertragsabschluss ist der Ausweis (oder eine Kopie) an die Käufer- beziehungsweise Mietpartei zu übergeben.

Zusätzlich verlangt § 87 GEG Pflichtangaben in kommerziellen Immobilienanzeigen, wenn bei Schaltung der Anzeige bereits ein Energieausweis vorliegt. In die Anzeige gehören dann insbesondere:

• die Art des Energieausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis)
• der Endenergiebedarf beziehungsweise Endenergieverbrauch
• der wesentliche Energieträger der Heizung
• bei Wohngebäuden zusätzlich das Baujahr und die Energieeffizienzklasse

Fehlende oder falsche Pflichtangaben können als Ordnungswidrigkeit geahndet werden. Planen Sie daher die Beschaffung des Energieausweises ein, bevor Sie inserieren.

Preis- und Marktwerteinschätzung

Ein realistischer Angebotspreis entscheidet über Verkaufsdauer und Erlös. Eine sachgerechte Einschätzung stützt sich auf Lage, Zustand, Baujahr, Wohnfläche, Ausstattung und energetischen Zustand sowie auf vergleichbare, tatsächlich erzielte Preise. Orientierung geben Gutachterausschüsse, Bodenrichtwerte und seriöse Marktberichte. Ein zu hoher Startpreis führt häufig zu langer Vermarktung und späteren Abschlägen; ein zu niedriger verschenkt Erlös. Bei der Vermietung sind ortsübliche Vergleichsmieten und das geltende Mietrecht maßgeblich. Eine fundierte Wertermittlung übernehmen erfahrene Immobilienmakler.

Maklerprovision beim Verkauf an Verbraucher

Seit dem 23.12.2020 gelten beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher klare Provisionsregeln, die eine einseitige Belastung des Käufers verhindern.

• Doppeltätigkeit (§ 656c BGB): Lässt sich der Makler von beiden Kaufvertragsparteien eine Provision versprechen, ist das nur in gleicher Höhe wirksam. Verzichtet der Makler gegenüber einer Partei (unentgeltliche Tätigkeit), kann er auch von der anderen keine Provision verlangen. Verträge, die dagegen verstoßen, sind unwirksam
• Tätigkeit für eine Partei (§ 656d BGB): Hat nur eine Partei den Makler beauftragt, ist eine Vereinbarung, die die andere Partei zur Zahlung verpflichtet, nur wirksam, wenn die beauftragende Partei mindestens in gleicher Höhe zur Zahlung verpflichtet bleibt. Der Käufer als Verbraucher trägt damit höchstens die Hälfte der Provision

Diese Halbteilung greift nur, wenn der Käufer Verbraucher ist und es um eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus geht. Maklerverträge bedürfen in diesen Fällen der Textform (§ 656b BGB).

Beispiel: Ein Verkäufer vereinbart mit dem Makler 3,57 Prozent Provision (inklusive Umsatzsteuer). Will er die Provision auf den Käufer abwälzen, kann er höchstens die Hälfte (1,785 Prozent) weitergeben und muss selbst mindestens denselben Betrag tragen. Eine Klausel, die dem Verbraucher-Käufer die volle Provision auferlegt, ist unwirksam.

Steuern beim Verkauf: die Spekulationsfrist

Beim Verkauf einer privaten Immobilie kann Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn anfallen - die sogenannte Spekulationssteuer. Nach § 23 EStG liegt ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft vor, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Wird die Immobilie nach Ablauf der Zehn-Jahres-Frist verkauft, ist der Gewinn steuerfrei.

Eine wichtige Ausnahme gilt für die Selbstnutzung: Steuerfrei ist der Verkauf auch innerhalb der zehn Jahre, wenn die Immobilie

• im Zeitraum zwischen Anschaffung (oder Fertigstellung) und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde, oder
• im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken diente

Die genaue Gewinnermittlung und die Frage, ob die Selbstnutzungs-Ausnahme greift, gehören in die Hand eines Steuerberaters. Diese Hinweise ersetzen keine steuerliche Beratung.

Vermieten: Bestellerprinzip, Bonität, Vertrag, Übergabe

Wer statt zu verkaufen vermietet, durchläuft einen eigenen Pflichtenkatalog.

Bestellerprinzip (§ 2 WoVermittG): Bei der Vermittlung von Mietwohnungen schuldet die Maklerprovision grundsätzlich, wer den Makler beauftragt hat. Ein Entgelt vom Wohnungssuchenden darf der Makler nur verlangen, wenn er ausschließlich wegen des Auftrags des Wohnungssuchenden tätig wird; eine Abwälzung der vom Vermieter veranlassten Maklerkosten auf den Mieter ist unwirksam. In der Praxis trägt damit fast immer der Vermieter die Provision.

Bonitätsprüfung: Vor Vertragsschluss sind eine Selbstauskunft, Einkommensnachweise und gegebenenfalls eine Bonitätsauskunft üblich. Beachten Sie dabei den Datenschutz und stellen Sie nur zulässige Fragen.

Mietvertrag: Ein schriftlicher, rechtssicherer Mietvertrag mit klaren Regelungen zu Miete, Betriebskostenvorauszahlung, Kaution und Schönheitsreparaturen schützt beide Seiten. Wie die spätere Betriebskostenabrechnung funktioniert, lesen Sie im Bereich Immobilienvermietung.

Übergabeprotokoll: Ein detailliertes Protokoll mit Zählerständen, Schlüsselzahl und dokumentiertem Wohnungszustand bei Ein- und Auszug beugt späterem Streit über Schäden und Kaution vor.

Nach dem Einzug: Mit der Vermietung beginnt die laufende Arbeit - Mieteinzug, Nebenkostenabrechnung, Instandhaltung. Wer sie nicht selbst stemmen will, kann sie einer Mietverwaltung in Frankfurt und Rhein-Main übergeben.

Wie eine Hausverwaltung mit Maklerleistung unterstützt

Verkauf und Vermietung greifen eng in die laufende Verwaltung ein. Ein Anbieter, der Hausverwaltung und Maklerleistung verbindet, kann den gesamten Vorgang aus einer Hand abbilden: Er beschafft die WEG-Unterlagen ohne Reibungsverluste, kennt den Zustand und die Historie des Objekts, sorgt für rechtssichere Anzeigen mit korrekten Energieausweis-Angaben, prüft Interessenten und begleitet bis zum Notartermin oder zur Schlüsselübergabe. Gerade bei vermieteten Eigentumswohnungen spart das Zeit und vermeidet Fehler an der Schnittstelle zwischen WEG-Recht und Verkaufs- oder Mietrecht.

Frankfurt und das Rhein-Main-Gebiet

Frankfurt am Main ist einer der nachfragestärksten Immobilienmärkte Deutschlands, geprägt von Finanzsektor, Internationalität und anhaltendem Zuzug. Auch das Umland - Offenbach, Bad Homburg, Eschborn oder der Hochtaunuskreis - profitiert von dieser Dynamik. Für Eigentümer bedeutet das in der Regel eine gute Vermarktbarkeit, zugleich aber ein hohes Preisniveau und eine genaue Prüfung durch Käufer und Mieter. Eine belastbare, lokale Wertermittlung und vollständige Unterlagen sind hier besonders wertvoll. Konkrete Marktzahlen ändern sich laufend und sollten vor jeder Entscheidung aktuell eingeholt werden.

Ob Verkauf oder Vermietung: Eine geordnete Vorbereitung mit vollständigen Unterlagen, gültigem Energieausweis, rechtssicherer Provisionsvereinbarung und nüchterner Steuerbetrachtung schützt vor teuren Fehlern - und genau hier setzt eine professionelle Begleitung an.

Fachlich verantwortet von der digo.immo Verwaltung & Invest - zertifizierter Wohnimmobilienverwalter nach § 26a WEG (IHK Frankfurt), Erlaubnis nach § 34c GewO. Zur Zertifizierung

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Rechtsstand: 13.07.2026; Gesetze und Rechtsprechung können sich ändern. Für Vollständigkeit, Richtigkeit und Aktualität wird keine Gewähr übernommen. Im Zweifel holen Sie bitte fachkundigen Rat ein.