Die Eigentümerversammlung ist das zentrale Entscheidungsorgan einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Hier beschließen die Eigentümer über das gemeinschaftliche Eigentum - vom Wirtschaftsplan über Erhaltungsmaßnahmen bis zur Bestellung des Verwalters. Einberufung, Ladungsfrist, Beschlussfähigkeit und Mehrheiten folgen klaren gesetzlichen Regeln, die mit der WEG-Reform 2020 (WEMoG) deutlich modernisiert wurden. Dieser Leitfaden erklärt den Ablauf Schritt für Schritt - mit den maßgeblichen Vorschriften aus § 23, § 24 und § 25 WEG.
Was ist die Eigentümerversammlung und warum ist sie zentral?
In einer Wohnungseigentümergemeinschaft gehört jedem Eigentümer seine Wohnung als Sondereigentum, während Dach, Fassade, Treppenhaus, Heizungsanlage und Grundstück allen gemeinsam gehören (gemeinschaftliches Eigentum). Über dieses gemeinschaftliche Eigentum kann niemand allein bestimmen. Entscheidungen werden von den Eigentümern gemeinsam getroffen - und das geschieht grundsätzlich durch Beschlüsse in einer Versammlung (§ 23 Abs. 1 WEG).
Die Eigentümerversammlung ist damit das Herzstück der Selbstverwaltung. Hier wird über das Geld der Gemeinschaft, über bauliche Maßnahmen, über Hausordnung und Verwalterbestellung entschieden. Ein Beschluss, der in der Versammlung wirksam gefasst wird, bindet alle Eigentümer - auch diejenigen, die nicht anwesend waren oder dagegen gestimmt haben. Genau deshalb sind die Formalien so wichtig: Wer einen Verfahrensfehler macht, riskiert, dass ein Beschluss vor Gericht für ungültig erklärt wird.
Einberufung: wer lädt ein?
Die Versammlung wird von dem Verwalter mindestens einmal im Jahr einberufen (§ 24 Abs. 1 WEG). Der Verwalter ist auch zur Einberufung verpflichtet, wenn mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer dies unter Angabe von Zweck und Gründen schriftlich verlangt (§ 24 Abs. 2 WEG).
Fehlt ein Verwalter oder bleibt er pflichtwidrig untätig, sieht das Gesetz eine Ersatzlösung vor: Dann können der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, dessen Vertreter oder ein durch Beschluss ermächtigter Eigentümer die Versammlung einberufen (§ 24 Abs. 3 WEG). Der Verwaltungsbeirat ist das von den Eigentümern bestellte Gremium, das den Verwalter unterstützt und überwacht (§ 29 WEG). So bleibt die Gemeinschaft auch in einer verwalterlosen Phase handlungsfähig.
Ladungsfrist: mindestens drei Wochen
Die Einberufung erfolgt in Textform - klassisch per Brief, zulässig aber auch per E-Mail. Die Frist der Einberufung soll mindestens drei Wochen betragen, sofern kein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt (§ 24 Abs. 4 WEG).
Praktisch wichtig: Maßgeblich ist der Zugang der Einladung beim Eigentümer, nicht das Absendedatum. Wer postalisch lädt, muss also Postlaufzeiten einkalkulieren. Wird die Ladungsfrist ohne triftigen Grund unterschritten, sind die in der Versammlung gefassten Beschlüsse zwar nicht automatisch nichtig, aber anfechtbar - ein vermeidbares Risiko.
Beispiel: Eine Versammlung soll am 25. Juni stattfinden. Die Einladung in Textform muss den Eigentümern dann spätestens am 4. Juni zugehen, damit die Drei-Wochen-Frist gewahrt ist. Verschickt der Verwalter die Briefe erst am 10. Juni, ist die Frist verfehlt und jeder Beschluss anfechtbar.
Die Tagesordnung
Mit der Einladung übersendet der Verwalter die Tagesordnung. Sie listet die Punkte auf, über die abgestimmt werden soll. Das hat einen handfesten rechtlichen Hintergrund: Ein Beschluss setzt voraus, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist (§ 23 Abs. 2 WEG). Über Punkte, die nicht angekündigt waren, darf in der Regel kein bindender Beschluss gefasst werden - die Eigentümer sollen sich vorbereiten und entscheiden können, ob sie teilnehmen.
Die Tagesordnungspunkte sollten so konkret formuliert sein, dass jeder Eigentümer erkennt, worum es geht. Eine pauschale Formulierung wie “Verschiedenes” trägt einen Beschluss nicht; unter diesem Punkt sind nur Aussprache und Information zulässig, keine Abstimmung mit Bindungswirkung.
Ablauf und Vorsitz
Den Vorsitz in der Versammlung führt der Verwalter, sofern die Versammlung nichts anderes beschließt (§ 24 Abs. 5 WEG). Der Vorsitzende leitet die Sitzung, stellt die Tagesordnung auf, führt durch die Abstimmungen und verkündet die Beschlussergebnisse.
Ein typischer Ablauf:
- Eröffnung und Feststellung der ordnungsgemäßen Einberufung
- Feststellung der Anwesenheit und der vertretenen Stimmen
- Behandlung der Tagesordnungspunkte mit Aussprache und Abstimmung
- Verkündung der Beschlussergebnisse durch den Vorsitzenden
- Schließung der Versammlung
Die Verkündung des Beschlussergebnisses durch den Vorsitzenden ist mehr als eine Formalie: Erst mit ihr entsteht der Beschluss als anfechtbarer Rechtsakt.
Beschlussfähigkeit: kein Quorum mehr
Hier liegt eine der wichtigsten Neuerungen des WEMoG. Nach altem Recht war eine Versammlung nur beschlussfähig, wenn die anwesenden Eigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertraten. War das nicht der Fall, musste eine Zweitversammlung einberufen werden - ein häufiger Stolperstein.
Seit dem 01.12.2020 ist das anders: Jede ordnungsgemäß einberufene Eigentümerversammlung ist beschlussfähig, unabhängig davon, wie viele Eigentümer erscheinen. § 25 WEG enthält in seiner heutigen Fassung kein Quorum und keine Mindestbeschlussfähigkeit mehr. Auch eine Versammlung mit nur wenigen Anwesenden kann also wirksame Beschlüsse fassen. Das stärkt die Handlungsfähigkeit der Gemeinschaft, erhöht aber zugleich den Anreiz, selbst teilzunehmen oder sich vertreten zu lassen.
Beschlussfassung und Mehrheiten
Bei der Beschlussfassung entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG). Das ist die einfache Mehrheit: Es zählt, ob mehr Ja- als Nein-Stimmen abgegeben wurden. Enthaltungen und ungültige Stimmen zählen nicht mit - sie wirken weder für noch gegen den Antrag.
Grundsätzlich hat jeder Wohnungseigentümer eine Stimme (Kopfprinzip nach § 25 Abs. 2 WEG); steht ein Wohnungseigentum mehreren gemeinschaftlich zu, können sie das Stimmrecht nur einheitlich ausüben. Allerdings kann die Gemeinschaftsordnung ein anderes Stimmprinzip vorsehen - etwa nach Miteigentumsanteilen (Wertprinzip) oder nach Objekten. Welches Prinzip gilt, ergibt sich aus der Teilungserklärung beziehungsweise Gemeinschaftsordnung der jeweiligen Anlage.
Die einfache Mehrheit ist der gesetzliche Regelfall. Für einzelne, besonders weitreichende Entscheidungen verlangt das Gesetz höhere Mehrheiten:
| Beschlussgegenstand | Erforderliche Mehrheit | Norm |
|---|---|---|
| Laufende Verwaltung, Wirtschaftsplan, Erhaltung | einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen | § 25 Abs. 1 WEG |
| Einführung rein virtueller Versammlungen | mindestens drei Viertel der abgegebenen Stimmen | § 23 Abs. 1a WEG |
| Beschluss im Umlaufverfahren | grundsätzlich Zustimmung aller Eigentümer in Textform | § 23 Abs. 3 WEG |
Mehr zu den Beschlussarten und ihren Voraussetzungen lesen Sie in unserem Beitrag zu WEG-Beschlüssen.
Vertretung und Vollmacht
Wer nicht selbst an der Versammlung teilnehmen kann, muss nicht auf sein Stimmrecht verzichten: Er kann sich durch einen Bevollmächtigten vertreten lassen. Die Vollmacht bedarf zu ihrer Gültigkeit der Textform (§ 25 Abs. 3 WEG). Eine formlose mündliche Bevollmächtigung reicht also nicht.
Häufig schränkt die Gemeinschaftsordnung den Kreis möglicher Bevollmächtigter ein, etwa auf andere Eigentümer, den Verwalter oder Familienangehörige. Solche Klauseln sind zu beachten. Wer den Verwalter bevollmächtigt, sollte zudem klare Weisungen für die einzelnen Tagesordnungspunkte erteilen, damit die Stimme im eigenen Sinne abgegeben wird.
Vom Stimmrecht ausgeschlossen ist ein Eigentümer nur in den engen Fällen des § 25 Abs. 4 WEG - etwa wenn die Beschlussfassung ein Rechtsgeschäft der Gemeinschaft mit ihm oder einen Rechtsstreit gegen ihn betrifft.
Hybride und virtuelle Versammlung
Mit der Reform und einer Folgeänderung hat der Gesetzgeber die Eigentümerversammlung für die digitale Teilnahme geöffnet.
Die hybride Versammlung ist seit dem WEMoG möglich: Die Eigentümer können beschließen, dass an einer Präsenzversammlung auch ohne Anwesenheit am Versammlungsort und im Wege elektronischer Kommunikation teilgenommen werden kann (§ 23 Abs. 1 WEG). Es gibt also weiterhin einen physischen Versammlungsort, einzelne Eigentümer können aber online zugeschaltet werden.
Die rein virtuelle Versammlung ohne physischen Ort ist seit der Novelle 2023 zulässig. Sie muss mit mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen beschlossen werden, gilt für einen Zeitraum von höchstens drei Jahren und muss der Präsenzversammlung in Teilnahme und Rechteausübung gleichwertig sein (§ 23 Abs. 1a WEG). Ein solcher Beschluss kann erneuert werden.
Niederschrift und Protokoll
Über die in der Versammlung gefassten Beschlüsse ist unverzüglich eine Niederschrift aufzunehmen (§ 24 Abs. 6 WEG). Das Protokoll dokumentiert die Beschlüsse mit ihren Abstimmungsergebnissen und ist die Grundlage dafür, was später gilt und gegebenenfalls angefochten werden kann.
Die Niederschrift ist vom Vorsitzenden, von einem Wohnungseigentümer und, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, von dessen Vorsitzenden oder seinem Vertreter zu unterschreiben. Jeder Eigentümer hat das Recht, die Niederschrift einzusehen. Da die Anfechtungsfrist für Beschlüsse kurz ist, sollte das Protokoll zeitnah erstellt und versandt werden.
Eigentümerversammlung in Frankfurt und im Rhein-Main-Gebiet
In Frankfurt und den Umlandgemeinden wie Offenbach, Bad Homburg oder Eschborn gelten dieselben bundesrechtlichen Vorschriften - das WEG ist Bundesrecht. Regionale Besonderheiten ergeben sich aus der Praxis: In einer Stadt mit vielen vermieteten Eigentumswohnungen und auswärtigen Eigentümern erleichtern hybride und virtuelle Formate die Teilnahme erheblich.
Eine sorgfältig vorbereitete, fristgerecht einberufene und sauber protokollierte Versammlung ist die beste Versicherung gegen Anfechtungen und Streit. Genau hier setzt eine professionelle WEG-Verwaltung in Frankfurt an - von der korrekten Ladung über die rechtssichere Beschlussfassung bis zur Umsetzung. Wer Wert auf geprüfte Qualität legt, achtet auf eine zertifizierte Immobilienverwaltung.
Quellen
Fachlich verantwortet von der digo.immo Verwaltung & Invest - zertifizierter Wohnimmobilienverwalter nach § 26a WEG (IHK Frankfurt), Erlaubnis nach § 34c GewO. Zur Zertifizierung
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Rechtsstand: 22.06.2026; Gesetze und Rechtsprechung können sich ändern. Für Vollständigkeit, Richtigkeit und Aktualität wird keine Gewähr übernommen. Im Zweifel holen Sie bitte fachkundigen Rat ein.