Die Eigentümerversammlung ist das Entscheidungsorgan der WEG. Der Verwalter beruft sie mindestens einmal jährlich in Textform ein; die Einberufung soll mindestens drei Wochen vor der Versammlung zugehen, sofern keine besondere Dringlichkeit vorliegt (§ 24 WEG). Jede ordnungsgemäß einberufene Versammlung ist beschlussfähig; meist entscheidet die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen.
Hier beschließen die Eigentümer über das gemeinschaftliche Eigentum, vom Wirtschaftsplan über Erhaltungsmaßnahmen bis zur Bestellung des Verwalters. Einberufung, Ladungsfrist, Beschlussfähigkeit und Mehrheiten folgen klaren gesetzlichen Regeln, die mit der WEG-Reform 2020 (WEMoG) deutlich modernisiert wurden. Dieser Leitfaden erklärt den Ablauf Schritt für Schritt, mit den maßgeblichen Vorschriften aus § 23, § 24 und § 25 WEG.
Was ist die Eigentümerversammlung und warum ist sie zentral?
In einer Wohnungseigentümergemeinschaft gehört jedem Eigentümer seine Wohnung als Sondereigentum, während Dach, Fassade, Treppenhaus, Heizungsanlage und Grundstück allen gemeinsam gehören (gemeinschaftliches Eigentum). Über dieses gemeinschaftliche Eigentum kann niemand allein bestimmen. Entscheidungen werden von den Eigentümern gemeinsam getroffen - und das geschieht grundsätzlich durch Beschlüsse in einer Versammlung (§ 23 Abs. 1 WEG).
Die Eigentümerversammlung ist damit das Herzstück der Selbstverwaltung. Hier wird über das Geld der Gemeinschaft, über bauliche Maßnahmen, über Hausordnung und Verwalterbestellung entschieden. Ein Beschluss, der in der Versammlung wirksam gefasst wird, bindet alle Eigentümer - auch diejenigen, die nicht anwesend waren oder dagegen gestimmt haben. Genau deshalb sind die Formalien so wichtig: Wer einen Verfahrensfehler macht, riskiert, dass ein Beschluss vor Gericht für ungültig erklärt wird.
Einberufung: wer lädt ein?
Die Versammlung wird von dem Verwalter mindestens einmal im Jahr einberufen (§ 24 Abs. 1 WEG). Der Verwalter ist auch zur Einberufung verpflichtet, wenn mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer dies in Textform (eine E-Mail genügt) unter Angabe des Zwecks und der Gründe verlangt (§ 24 Abs. 2 WEG).
Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, die Versammlung einzuberufen, sieht das Gesetz eine Ersatzlösung vor: Dann können der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, dessen Vertreter oder ein durch Beschluss ermächtigter Eigentümer die Versammlung einberufen (§ 24 Abs. 3 WEG). Der Verwaltungsbeirat ist das von den Eigentümern bestellte Gremium, das den Verwalter unterstützt und überwacht (§ 29 WEG). So bleibt die Gemeinschaft auch in einer verwalterlosen Phase handlungsfähig.
Für die allererste Versammlung einer neuen Anlage nennt das Gesetz dagegen keine Frist, bis wann sie stattfinden muss. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entsteht bereits mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher (§ 9a Abs. 1 Satz 2 WEG), also regelmäßig lange vor dem Einzug, und ihr einziges Mitglied ist zunächst der teilende Eigentümer. Ab wann ein Käufer im Neubau mitstimmen darf, wie lange der erste Verwalter bestellt werden kann und was dort auf die Tagesordnung gehört, steht im Beitrag zur ersten Eigentümerversammlung im Neubau.
Ladungsfrist: mindestens drei Wochen
Die Einberufung erfolgt in Textform, und die Frist der Einberufung soll mindestens drei Wochen betragen, sofern kein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt (§ 24 Abs. 4 WEG). Maßgeblich ist der Zugang der Einladung beim Eigentümer, nicht das Absendedatum. Wie die drei Wochen im Kalender gerechnet werden, was die Textform zulässt und was ein Ladungsfehler für die Beschlüsse bedeutet, steht ausführlich im Beitrag zur Einladung zur Eigentümerversammlung.
Die Tagesordnung
Mit der Einladung übersendet der Verwalter die Tagesordnung. Sie listet die Punkte auf, über die abgestimmt werden soll. Das hat einen handfesten rechtlichen Hintergrund: Ein Beschluss setzt voraus, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist (§ 23 Abs. 2 WEG). Über Punkte, die nicht angekündigt waren, darf in der Regel kein bindender Beschluss gefasst werden - die Eigentümer sollen sich vorbereiten und entscheiden können, ob sie teilnehmen.
Die Tagesordnungspunkte sollten so konkret formuliert sein, dass jeder Eigentümer erkennt, worum es geht. Eine pauschale Formulierung wie “Verschiedenes” trägt einen Beschluss nicht; unter diesem Punkt sind nur Aussprache und Information zulässig, keine Abstimmung mit Bindungswirkung.
Ablauf und Vorsitz
Den Vorsitz in der Versammlung führt der Verwalter, sofern die Versammlung nichts anderes beschließt (§ 24 Abs. 5 WEG). Der Vorsitzende leitet die Sitzung, stellt die Tagesordnung auf, führt durch die Abstimmungen und verkündet die Beschlussergebnisse.
Ein typischer Ablauf:
- Eröffnung und Feststellung der ordnungsgemäßen Einberufung
- Feststellung der Anwesenheit und der vertretenen Stimmen
- Behandlung der Tagesordnungspunkte mit Aussprache und Abstimmung
- Verkündung der Beschlussergebnisse durch den Vorsitzenden
- Schließung der Versammlung
Die Verkündung des Beschlussergebnisses durch den Vorsitzenden ist mehr als eine Formalie: Erst mit ihr entsteht der Beschluss als anfechtbarer Rechtsakt.
Wie lange dauert eine Eigentümerversammlung?
Eine gesetzliche Höchstdauer gibt es nicht. In der Praxis liegt eine Versammlung mit 20 bis 40 Einheiten und einer normalen Tagesordnung bei eineinhalb bis drei Stunden. Kleine Gemeinschaften sind oft in unter einer Stunde fertig, während große Anlagen mit Sanierungsbeschlüssen einen ganzen Abend füllen können.
Als grobe Orientierung für eine Anlage dieser Größe:
| Abschnitt | typischer Zeitrahmen |
|---|---|
| Eröffnung, Anwesenheit, Vollmachten | 10 bis 20 Minuten |
| Bericht von Verwalter und Verwaltungsbeirat | 15 bis 30 Minuten |
| Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan, Entlastung | 30 bis 45 Minuten |
| Erhaltungs- und Sanierungsbeschlüsse | 30 bis 60 Minuten |
| Sonstiges ohne Abstimmung | 10 bis 20 Minuten |
Die Größe der Anlage steckt den Rahmen ab; wo eine Versammlung innerhalb dieser Spanne landet, entscheidet die Vorbereitung. Der Vorsitzende hält Aussprache und Abstimmung auseinander, statt beides zu vermischen. Eine Tagesordnung, die zu jedem Punkt den Beschlussantrag bereits im Wortlaut enthält, erspart die Diskussion über Formulierungen, und Angebote, Abrechnungsunterlagen sowie der Vermögensbericht gehen mit der Einladung heraus, damit in der Versammlung nicht vorgelesen werden muss, was jeder vorab lesen konnte.
Für aufwendige Vorhaben wie eine Fassadensanierung oder den Heizungstausch lohnt sich eine gesonderte Informationsveranstaltung im Vorfeld. Dort lassen sich Fragen ohne Zeitdruck klären, und die Versammlung selbst braucht für den Beschluss dann nur noch wenige Minuten.
Beschlussfähigkeit: kein Quorum mehr
Hier liegt eine der wichtigsten Neuerungen des WEMoG. Nach altem Recht war eine Versammlung nur beschlussfähig, wenn die anwesenden Eigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertraten. War das nicht der Fall, musste eine Zweitversammlung einberufen werden - ein häufiger Stolperstein.
Seit dem 01.12.2020 ist das anders: Jede ordnungsgemäß einberufene Eigentümerversammlung ist beschlussfähig, unabhängig davon, wie viele Eigentümer erscheinen. § 25 WEG enthält in seiner heutigen Fassung kein Quorum und keine Mindestbeschlussfähigkeit mehr. Auch eine Versammlung mit nur wenigen Anwesenden kann also wirksame Beschlüsse fassen. Das stärkt die Handlungsfähigkeit der Gemeinschaft, erhöht aber zugleich den Anreiz, selbst teilzunehmen oder sich vertreten zu lassen.
Beschlussfassung und Mehrheiten
Bei der Beschlussfassung entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG). Das ist die einfache Mehrheit: Es zählt, ob mehr Ja- als Nein-Stimmen abgegeben wurden. Enthaltungen und ungültige Stimmen zählen nicht mit - sie wirken weder für noch gegen den Antrag.
Grundsätzlich hat jeder Wohnungseigentümer eine Stimme (Kopfprinzip nach § 25 Abs. 2 WEG); steht ein Wohnungseigentum mehreren gemeinschaftlich zu, können sie das Stimmrecht nur einheitlich ausüben. Allerdings kann die Gemeinschaftsordnung ein anderes Stimmprinzip vorsehen - etwa nach Miteigentumsanteilen (Wertprinzip) oder nach Objekten. Welches Prinzip gilt, ergibt sich aus der Teilungserklärung beziehungsweise Gemeinschaftsordnung der jeweiligen Anlage.
Die einfache Mehrheit ist der gesetzliche Regelfall. Für einzelne, besonders weitreichende Entscheidungen verlangt das Gesetz höhere Mehrheiten:
| Beschlussgegenstand | Erforderliche Mehrheit | Norm |
|---|---|---|
| Laufende Verwaltung, Wirtschaftsplan, Erhaltung | einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen | § 25 Abs. 1 WEG |
| Einführung rein virtueller Versammlungen | mindestens drei Viertel der abgegebenen Stimmen | § 23 Abs. 1a WEG |
| Beschluss im Umlaufverfahren | grundsätzlich Zustimmung aller Wohnungseigentümer in Textform | § 23 Abs. 3 WEG |
Mehr zu den Beschlussarten und ihren Voraussetzungen lesen Sie in unserem Beitrag zu WEG-Beschlüssen.
Vertretung und Vollmacht
Wer nicht selbst teilnehmen kann, kann sich vertreten lassen; die Vollmacht bedarf zu ihrer Gültigkeit der Textform (§ 25 Abs. 3 WEG). Einen Kreis zulässiger Bevollmächtigter nennt das WEG nicht, häufig schränkt ihn aber eine Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung ein. Wen Sie bevollmächtigen dürfen, wie weit solche Klauseln tragen, was für den Verwalter als Bevollmächtigten gilt und ob ein Vollmachtsmangel den Beschluss nichtig oder nur anfechtbar macht, steht im Beitrag zur Vollmacht für die Eigentümerversammlung.
Vom Stimmrecht ausgeschlossen ist ein Eigentümer nur in den engen Fällen des § 25 Abs. 4 WEG - etwa wenn die Beschlussfassung ein Rechtsgeschäft der Gemeinschaft mit ihm oder einen Rechtsstreit gegen ihn betrifft.
Hybride und virtuelle Versammlung
Die Eigentümer können beschließen, dass an der Versammlung auch ohne Anwesenheit an deren Ort teilgenommen und Rechte im Wege elektronischer Kommunikation ausgeübt werden können (§ 23 Abs. 1 Satz 2 WEG); das ist die hybride Versammlung, bei der der Versammlungsort erhalten bleibt. Die rein virtuelle Versammlung ohne Versammlungsort verlangt mindestens drei Viertel der abgegebenen Stimmen, trägt längstens drei Jahre ab Beschlussfassung und muss hinsichtlich der Teilnahme und Rechteausübung mit einer Präsenzversammlung vergleichbar sein (§ 23 Abs. 1a WEG). Welche Technik das voraussetzt, bis wann zusätzlich eine Präsenzversammlung durchzuführen ist und was bei einem Verbindungsabbruch gilt, steht im Beitrag zur virtuellen und hybriden Eigentümerversammlung.
Niederschrift und Protokoll
Über die in der Versammlung gefassten Beschlüsse ist unverzüglich eine Niederschrift aufzunehmen (§ 24 Abs. 6 WEG). Das Protokoll dokumentiert die Beschlüsse mit ihren Abstimmungsergebnissen und ist die Grundlage dafür, was später gilt und gegebenenfalls angefochten werden kann.
Die Niederschrift ist vom Vorsitzenden, von einem Wohnungseigentümer und, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, von dessen Vorsitzenden oder seinem Vertreter zu unterschreiben. Jeder Eigentümer hat das Recht, die Niederschrift einzusehen. Da die Anfechtungsfrist für Beschlüsse kurz ist, sollte das Protokoll zeitnah erstellt und versandt werden.
Was über die gefassten Beschlüsse hinaus üblicherweise ins Protokoll gehört, wie weit das Einsichtsrecht reicht, was bei einem falschen Protokoll zu tun ist und warum die Beschluss-Sammlung ein anderes Dokument mit einer anderen Rechtsgrundlage ist, steht im Beitrag zum Protokoll der Eigentümerversammlung.
Eigentümerversammlung in Frankfurt und im Rhein-Main-Gebiet
In Frankfurt und den Umlandgemeinden wie Offenbach, Bad Homburg oder Eschborn gelten dieselben bundesrechtlichen Vorschriften - das WEG ist Bundesrecht. Regionale Besonderheiten ergeben sich aus der Praxis: In einer Stadt mit vielen vermieteten Eigentumswohnungen und auswärtigen Eigentümern erleichtern hybride und virtuelle Formate die Teilnahme erheblich.
Ein Teil dieser Eigentümer liest Einladung, Wirtschaftsplan und Niederschrift in einer Sprache, die nicht die eigene ist. Welche englische Entsprechung zu welchem deutschen Begriff passt und an welchen Stellen sie in die Irre führt, steht im WEG-Glossar Deutsch/Englisch.
Eine sorgfältig vorbereitete, fristgerecht einberufene und sauber protokollierte Versammlung ist die beste Versicherung gegen Anfechtungen und Streit. Genau hier setzt eine professionelle WEG-Verwaltung in Frankfurt an - von der korrekten Ladung über die rechtssichere Beschlussfassung bis zur Umsetzung. Wer Wert auf geprüfte Qualität legt, achtet auf eine zertifizierte Immobilienverwaltung.
Quellen
Fachlich verantwortet von der digo.immo Verwaltung & Invest - zertifizierter Wohnimmobilienverwalter nach § 26a WEG (IHK Frankfurt), Erlaubnis nach § 34c GewO. Zur Zertifizierung
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Er wurde KI-unterstützt erstellt; die Rechtsaussagen sind an den amtlichen Gesetzestexten geprüft. Rechtsstand: 26.08.2026; Gesetze und Rechtsprechung können sich ändern. Für Vollständigkeit, Richtigkeit und Aktualität wird keine Gewähr übernommen. Im Zweifel holen Sie bitte fachkundigen Rat ein.