Die Hausordnung regelt das Zusammenleben im Haus: Ruhezeiten, Treppenhausreinigung, Müll, die Nutzung von Gemeinschaftsflächen und Fragen der Sicherheit. In der Wohnungseigentümergemeinschaft ist ihre Aufstellung ausdrücklich Gegenstand ordnungsmäßiger Verwaltung und Benutzung und wird per Mehrheitsbeschluss festgelegt (§ 19 Abs. 2 Nr. 1 WEG). Im Mietverhältnis wird sie über den Mietvertrag oder das Direktionsrecht des Vermieters verbindlich. Dieser Leitfaden erklärt, was eine Hausordnung wirksam regeln darf, wie sie beschlossen und geändert wird, wo ihre Grenzen liegen und wie sich Verstöße durchsetzen lassen.
Was die Hausordnung regelt
Die Hausordnung ist ein Regelwerk für das alltägliche Miteinander im Gebäude. Sie soll Konflikte vermeiden, indem sie das gegenseitige Rücksichtnahmegebot konkretisiert. Typische Inhalte sind:
- Ruhezeiten: Üblich sind die Nachtruhe von 22 bis 6 Uhr sowie eine Mittagsruhe und Ruhe an Sonn- und Feiertagen
- Treppenhausreinigung: Reinigungsturnus für Treppenhaus, Flure und gemeinsam genutzte Bereiche, oft als Reinigungsplan
- Müll: Mülltrennung, Standplätze der Tonnen, Sperrmüll und das Freihalten der Stellflächen
- Nutzung von Gemeinschaftsflächen: Waschküche, Trockenraum, Fahrradkeller, Garten, Hof sowie das Abstellen von Gegenständen im Treppenhaus
- Sicherheit: Freihalten von Flucht- und Rettungswegen, Abschließen von Haustür und Kellertüren, Umgang mit Grillgeräten
Die Hausordnung betrifft damit ganz überwiegend das gemeinschaftliche Eigentum und das Verhalten im Haus, nicht die freie Nutzung der eigenen Wohnung.
Rechtsnatur in der Wohnungseigentümergemeinschaft
Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§ 18 Abs. 1 WEG). Jeder Eigentümer kann eine Verwaltung und Benutzung verlangen, die ordnungsmäßiger Verwaltung nach billigem Ermessen entspricht (§ 18 Abs. 2 WEG).
Die Hausordnung ist dabei ausdrücklich genannt: Nach § 19 Abs. 2 Nr. 1 WEG gehört die Aufstellung einer Hausordnung zur ordnungsmäßigen Verwaltung und Benutzung. Sie ist damit kein Eingriff in die Eigentumsordnung, sondern eine typische Verwaltungsmaßnahme, die die Eigentümer gemeinsam regeln. Voraussetzung ist nach § 19 Abs. 1 WEG, dass die Frage nicht bereits durch eine Vereinbarung der Eigentümer geregelt ist.
Wichtig ist die Unterscheidung zwischen zwei Quellen:
- Eine beschlossene Hausordnung beruht auf einem Mehrheitsbeschluss der Eigentümer
- Eine vereinbarte Hausordnung ist Teil der Gemeinschaftsordnung und damit Inhalt des Sondereigentums
Diese Unterscheidung entscheidet darüber, wie die Hausordnung später geändert werden kann.
Beschluss und Änderung
Weil die Aufstellung der Hausordnung ordnungsmäßige Verwaltung ist, fassen die Eigentümer darüber einen Beschluss in der Eigentümerversammlung (§ 23 Abs. 1 WEG). Für die Mehrheit gilt der Regelfall des § 25 Abs. 1 WEG: Es entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen, also die einfache Mehrheit. Ein qualifiziertes Quorum oder gar Einstimmigkeit ist für eine bloße Ordnungsregelung nicht erforderlich.
Auch außerhalb der Versammlung sind Beschlüsse möglich. Ein Umlaufbeschluss ohne Versammlung erfordert nach § 23 Abs. 3 WEG grundsätzlich die Zustimmung aller Eigentümer in Textform; für einen einzelnen Gegenstand können die Eigentümer aber vorab beschließen, dass dort die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt.
Dasselbe Verfahren gilt für die Änderung: Eine beschlossene Hausordnung kann durch einen neuen Mehrheitsbeschluss geändert oder ergänzt werden. Ist die Hausordnung dagegen Teil der vereinbarten Gemeinschaftsordnung, lässt sie sich nur durch eine Vereinbarung aller Eigentümer ändern, sofern keine Öffnungsklausel einen Beschluss erlaubt.
Beispiel: Eine Gemeinschaft ergänzt ihre Hausordnung um eine Regelung, dass Fahrräder nicht mehr im Treppenhaus, sondern nur im Fahrradkeller abgestellt werden dürfen. Da dies das gemeinschaftliche Eigentum und die Sicherheit der Fluchtwege betrifft, genügt ein einfacher Mehrheitsbeschluss in der Eigentümerversammlung (§ 19 Abs. 2 Nr. 1, § 25 Abs. 1 WEG).
Grenzen der Hausordnung
So weit der Spielraum für Ordnungsregeln reicht, so klar sind seine Grenzen. Ein Mehrheitsbeschluss darf nicht alles regeln.
- Kein Eingriff in den Kernbereich des Sondereigentums: Die Hausordnung darf das Zusammenleben im Haus ordnen, nicht aber die freie Nutzung der eigenen Wohnung aushöhlen. Verbote, die faktisch in das Sondereigentum eingreifen, lassen sich nicht durch bloßen Beschluss begründen
- Kein Übermaß: Regeln müssen verhältnismäßig sein. Ein vollständiges Musizierverbot oder das Verbot jeglicher Geräusche überschreitet das Maß zulässiger Ordnung; zulässig sind dagegen klare Ruhezeiten
- Keine Begründung von Pflichten, die einer Vereinbarung bedürfen: Wer den Eigentümern echte neue Verpflichtungen auferlegen oder den gesetzlichen bzw. vereinbarten Rahmen ändern will, braucht eine Vereinbarung, keinen bloßen Beschluss. Ein Beschluss darüber wäre anfechtbar oder nichtig
| Zulässig per Beschluss | Nur per Vereinbarung |
|---|---|
| Ruhezeiten, Reinigungsturnus | Dauerhafte Nutzungsbeschränkung der Wohnung |
| Müllregeln, Stellplätze | Eingriff in das Sondereigentum |
| Nutzung von Waschküche und Garten | Begründung neuer dinglicher Pflichten |
| Freihalten der Fluchtwege | Änderung der Gemeinschaftsordnung |
Hausordnung im Mietverhältnis
Im Mietrecht hat die Hausordnung eine andere Grundlage. Der Mietvertrag verpflichtet den Vermieter, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache zu gewähren (§ 535 Abs. 1 BGB). Innerhalb dieses Gebrauchsrechts kann die Hausordnung das Zusammenleben ordnen, sie darf den vertraglich geschuldeten Gebrauch aber nicht spürbar einschränken.
Es sind zwei Wege zu unterscheiden:
- Vertragsbestandteil: Wird die Hausordnung als Anlage zum Mietvertrag vereinbart, ist sie für den Mieter verbindlich. Hier können auch über bloße Ordnungsregeln hinausgehende Pflichten geregelt werden, soweit sie wirksam sind
- Direktionsrecht des Vermieters: Für bloße Ordnungsregeln, die nur das Wie des Gebrauchs betreffen, etwa Reinigungsturnus oder Standplätze der Tonnen, kann der Vermieter auch ohne ausdrückliche Vereinbarung Vorgaben machen. Er darf damit aber keine neuen Pflichten begründen oder Rechte des Mieters einschränken
Die Grenze ist dieselbe Logik wie in der WEG: Reine Ordnung ja, Erweiterung der vertraglichen Pflichten nur durch Vereinbarung. Eine Klausel, die etwa die Treppenhausreinigung erstmals auf den Mieter überträgt, muss vereinbart sein und sich an den Grenzen des AGB-Rechts messen lassen.
Wer eine Eigentumswohnung vermietet, sollte die WEG-Hausordnung und die mietrechtliche Hausordnung aufeinander abstimmen. Eine professionelle Mietverwaltung in Frankfurt sorgt dafür, dass die Regeln im Mietvertrag mit den Beschlüssen der Gemeinschaft im Einklang stehen.
Durchsetzung und typische Streitfälle
Die beste Hausordnung nützt wenig, wenn Verstöße folgenlos bleiben. Die Durchsetzung folgt einer Stufenfolge:
- Hinweis: Zunächst wird der Störer sachlich auf den Verstoß und die Regel hingewiesen
- Abmahnung: Bleibt das Verhalten bestehen, folgt eine förmliche Abmahnung mit konkreter Aufforderung und Fristsetzung
- Unterlassung: Hilft das nicht, kann auf Unterlassung gedrungen werden. Im Mietverhältnis kommt bei schweren oder wiederholten Verstößen die Kündigung in Betracht; in der WEG kann die Gemeinschaft die Einhaltung gegenüber störenden Eigentümern durchsetzen (§ 18, § 19 WEG)
Typische Streitfälle betreffen anhaltende Lärmbelästigung außerhalb der Ruhezeiten, das dauerhafte Abstellen von Gegenständen im Treppenhaus und damit blockierte Fluchtwege, Streit um den Reinigungsturnus sowie die Nutzung von Gemeinschaftsflächen wie Waschküche oder Garten. In der WEG entzünden sich Konflikte oft an der Frage, ob eine Regelung noch bloße Ordnung ist oder bereits unzulässig in das Sondereigentum eingreift.
Für die laufende Umsetzung in der Eigentümergemeinschaft ist die WEG-Verwaltung in Frankfurt zuständig: Sie bereitet Beschlüsse vor, überwacht die Einhaltung der Hausordnung und vermittelt bei Konflikten zwischen den Eigentümern.
Frankfurt und das Rhein-Main-Gebiet
In Mehrfamilienhäusern in Frankfurt und im dicht besiedelten Rhein-Main-Gebiet ist eine klare Hausordnung besonders wichtig, weil viele Einheiten auf engem Raum zusammenkommen und der Anteil vermieteter Eigentumswohnungen hoch ist. Gerade in gemischt genutzten Objekten mit Eigennutzern und Mietern lohnt es sich, die beschlossene Hausordnung der Gemeinschaft und die mietvertragliche Hausordnung sauber aufeinander abzustimmen, damit beide Ebenen dieselben Ruhezeiten, Reinigungsregeln und Müllvorgaben kennen. Andernfalls entstehen Reibungen, etwa wenn die WEG strengere Regeln beschließt als der Mietvertrag vorsieht.
Eine sorgfältig formulierte und konsequent durchgesetzte Hausordnung beugt Konflikten vor und erspart Eigentümern und Mietern langwierige Auseinandersetzungen. Eine erfahrene Hausverwaltung formuliert die Regeln rechtssicher und setzt sie im Alltag gleichmäßig durch.
Quellen
Fachlich verantwortet von der digo.immo Verwaltung & Invest - zertifizierter Wohnimmobilienverwalter nach § 26a WEG (IHK Frankfurt), Erlaubnis nach § 34c GewO. Zur Zertifizierung
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Rechtsstand: 07.07.2026; Gesetze und Rechtsprechung können sich ändern. Für Vollständigkeit, Richtigkeit und Aktualität wird keine Gewähr übernommen. Im Zweifel holen Sie bitte fachkundigen Rat ein.