Eine Mehrhausanlage ist eine einzige Wohnungseigentümergemeinschaft mit mehreren getrennten Gebäuden. Untergemeinschaften kennt das Wohnungseigentumsgesetz nicht ausdrücklich; sie beruhen auf der Teilungserklärung (§ 10 Abs. 1 WEG). Rechtsfähig ist die Gesamtgemeinschaft (§ 9a Abs. 1 WEG); die Untergemeinschaft ist es in aller Regel nicht. Getrennte Kostenkreise können die Eigentümer für einzelne Kosten oder Kostenarten beschließen (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG); haus-eigene Beschlüsse muss die Gemeinschaftsordnung ausdrücklich zulassen.
Was ist eine Mehrhausanlage?
Von einer Mehrhausanlage spricht man, wenn zu einer einzigen Wohnungseigentümergemeinschaft mehrere baulich getrennte Gebäude gehören. Typische Beispiele sind eine Reihenhauszeile mit gemeinsamer Tiefgarage, ein Quartier aus mehreren Mehrfamilienhäusern um einen gemeinsamen Innenhof oder eine Anlage aus Vorderhaus und Hinterhaus.
Entscheidend ist: Rechtlich handelt es sich trotzdem um eine Gemeinschaft. Mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher entsteht nach § 9a Abs. 1 WEG genau eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, unabhängig davon, wie viele Häuser auf dem Grundstück stehen. Es gibt also nicht drei Gemeinschaften, weil es drei Häuser gibt, sondern eine Gemeinschaft mit drei Häusern.
Das schafft ein praktisches Spannungsfeld. Die Eigentümer des einen Hauses wollen meist nicht für die Reparatur eines Dachs zahlen, das gar nicht ihres ist, und auch nicht über die Fassadenfarbe eines fremden Gebäudes mitentscheiden müssen. Genau dafür gibt es das Instrument der Untergemeinschaft.
Was sind Untergemeinschaften?
Eine Untergemeinschaft ist die interne Untergliederung einer Mehrhausanlage, meist entlang der einzelnen Gebäude. Die Eigentümer eines Hauses bilden dann eine Untergemeinschaft, die für die eigenen Kosten und bestimmte eigene Angelegenheiten zuständig ist.
Hier liegt der wichtigste juristische Punkt: Das WEG kennt den Begriff Untergemeinschaft nicht ausdrücklich. Es gibt keine gesetzliche Definition und keinen Paragrafen, der einer Untergemeinschaft Rechte verleiht. Untergemeinschaften beruhen ausschließlich auf der Teilungserklärung beziehungsweise der Gemeinschaftsordnung als Vereinbarung der Eigentümer (§ 10 Abs. 1 WEG) sowie auf der dazu ergangenen Rechtsprechung. Was eine Untergemeinschaft darf und was nicht, steht deshalb nicht im Gesetz, sondern im konkreten Dokument der jeweiligen Anlage.
Daraus folgt eine zweite Klarstellung, die man nicht oft genug betonen kann.
Rechtsfähiger Träger bleibt die Gesamtgemeinschaft
Volle Rechtsfähigkeit besitzt nach § 9a Abs. 1 WEG nur die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Ganzes. Sie kann Rechte erwerben, Verbindlichkeiten eingehen, vor Gericht klagen und verklagt werden. Eine Untergemeinschaft ist demgegenüber in aller Regel nicht selbst rechtsfähig. Sie ist ein interner Kostenkreis und Entscheidungsbereich, aber kein eigenes Rechtssubjekt.
Praktisch bedeutet das:
- Verträge mit Handwerkern, Versorgern oder dem Verwalter schließt die Gesamtgemeinschaft, nicht das einzelne Haus
- Im Prozess ist die Gesamtgemeinschaft Partei. Ein einzelnes Haus kann nicht als Untergemeinschaft selbständig klagen oder verklagt werden
- Im Außenverhältnis haftet nach § 9a Abs. 4 WEG jeder Wohnungseigentümer für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils. Wer einer Untergemeinschaft angehört, bleibt also Teil der Gesamthaftung, auch wenn die Kosten intern getrennt geführt werden
Was die Teilungserklärung kann, ist deshalb keine Rechtsfähigkeit zu verleihen, sondern im Innenverhältnis Zuständigkeiten, Kostenkreise und Stimmrechte zu ordnen. Das ist viel, aber es ist etwas anderes als eine eigene Gemeinschaft. Wer das vermischt, baut sich Streit ein. In der Werbung mancher Anbieter liest man, eine Untergemeinschaft sei eine kleine WEG in der WEG. Das ist juristisch ungenau und gefährlich, weil es den falschen Eindruck erweckt, ein einzelnes Haus könne selbständig handeln, haften oder klagen. Träger nach außen bleibt stets die eine Gemeinschaft nach § 9a WEG.
Getrennte Kostenabrechnung je Haus
Der häufigste Zweck einer Untergemeinschaft ist die getrennte Kostentragung. Gesetzlicher Maßstab ist nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG der Miteigentumsanteil: Im Grundsatz trägt jeder Eigentümer alle Kosten anteilig, auch die des anderen Hauses. Das ist in einer Mehrhausanlage meist nicht gewollt.
Deshalb sieht die Gemeinschaftsordnung typischerweise vor, dass die Kosten in getrennte Kostenkreise aufgeteilt werden. Rechtsgrundlage ist die Vereinbarung der Eigentümer (§ 10 Abs. 1 WEG) in Verbindung mit der Möglichkeit, von § 16 Abs. 2 WEG abzuweichen. Nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG können die Eigentümer zudem für einzelne Kosten oder Kostenarten eine abweichende Verteilung beschließen.
| Kostenart | Typische Zuordnung |
|---|---|
| Dach, Fassade, Treppenhaus eines Hauses | Untergemeinschaft des betroffenen Hauses |
| Heizung je Gebäude (eigene Anlage) | jeweilige Untergemeinschaft |
| Außenanlagen, Zuwegung, gemeinsame Tiefgarage | Gesamtgemeinschaft |
| Verwaltervergütung, Versicherung der Anlage | meist Gesamtgemeinschaft, teils anteilig |
| Erhaltungsrücklage | häufig je Untergemeinschaft getrennt gebildet |
Beispiel: Eine Anlage besteht aus Haus A und Haus B mit getrennten Heizungen. Die Gemeinschaftsordnung bestimmt, dass Heiz-, Dach- und Treppenhauskosten jeweils nur das betroffene Haus tragen, während Tiefgarage, Außenanlagen und Verwaltervergütung von allen nach Miteigentumsanteilen getragen werden. Muss in Haus B das Dach saniert werden, zahlen das ausschließlich die Eigentümer von Haus B. Die Eigentümer von Haus A werden nicht belastet, obwohl sie derselben Gemeinschaft angehören.
Formal bleibt es trotzdem eine Jahresabrechnung. Die Verwaltung weist innerhalb der Gesamtabrechnung nach § 28 WEG getrennte Kostenkreise je Haus aus. Beschlossen werden nach § 28 Abs. 1 WEG die Vorschüsse und nach § 28 Abs. 2 WEG die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse; Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung sind dafür nur die Grundlage, die der Verwalter aufstellt (§ 28 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 2 Satz 2 WEG). Bei sauberer Trennung lassen sich diese Beschlüsse so fassen, dass jedes Haus nur über die eigenen Kostenkreise abstimmt, soweit die Gemeinschaftsordnung dies vorsieht.
Eigenständige Beschlussfassung der Untergemeinschaften
Über die reine Kostentrennung hinaus erlauben viele Gemeinschaftsordnungen, dass die einzelnen Häuser über ihre eigenen Angelegenheiten selbst beschließen. Auch das ist keine gesetzliche Selbstverständlichkeit, sondern muss in der Gemeinschaftsordnung ausdrücklich angelegt sein.
Zulässig und in der Rechtsprechung anerkannt ist es, der Untergemeinschaft eine eigene Beschlusskompetenz für haus-eigene Angelegenheiten einzuräumen, etwa die Erhaltung des eigenen Gebäudes, die Wahl von Handwerkern für das eigene Haus oder die Verwendung der eigenen Rücklage. Stimmberechtigt sind dann nur die Eigentümer des betroffenen Hauses; deren Stimmen werden in einer eigenen Beschlussfassung gezählt.
Wichtig sind dabei zwei Grenzen:
- Reichweite: Untergemeinschaftsbeschlüsse dürfen nur das betreffen, was die Gemeinschaftsordnung der Untergemeinschaft zuweist. Über gemeinschaftliche Angelegenheiten, die alle Häuser betreffen, entscheidet weiter die Gesamtgemeinschaft
- Stimmrecht: Wer wann mitstimmt, muss eindeutig geregelt sein. Andernfalls ist ein Beschluss anfechtbar, weil unklar bleibt, ob die richtige Beschlusseinheit entschieden hat
Fehlt eine ausdrückliche Öffnung in der Gemeinschaftsordnung, bleibt es beim Grundsatz: Beschlüsse fasst die Gesamtgemeinschaft der Wohnungseigentümer. Eine Untergemeinschaft kann sich Kompetenzen nicht selbst geben.
In der Praxis bewährt sich, die Eigentümerversammlung organisatorisch so zu führen, dass zunächst die gemeinschaftlichen Tagesordnungspunkte mit allen Eigentümern und anschließend die haus-eigenen Punkte in getrennten Beschlussblöcken behandelt werden. Das Protokoll sollte für jeden Beschluss klar ausweisen, welche Beschlusseinheit entschieden hat und welche Stimmen gezählt wurden. So bleibt für jeden Eigentümer und für ein späteres Gericht nachvollziehbar, ob die Gesamtgemeinschaft oder nur eine Untergemeinschaft gehandelt hat. Diese Sorgfalt ist kein Formalismus, sondern der wirksamste Schutz vor erfolgreichen Anfechtungen.
Typische Konflikte in Mehrhausanlagen
In der Praxis entzünden sich Streitigkeiten fast immer an denselben Punkten:
- Gemeinschaftlich oder haus-eigen? Streit darüber, ob eine Kostenposition alle Häuser trifft oder nur eines. Beispiel: Eine zentrale Anlage, die zwar in Haus A steht, aber alle Häuser versorgt
- Stimmrecht und Beschlusszuständigkeit: Unklar, ob die Gesamtgemeinschaft oder nur ein Haus über eine Maßnahme abstimmt. Falsch besetzte Beschlüsse sind anfechtbar
- Erhaltung und Rücklage: Wenn die Rücklagen je Haus getrennt geführt werden, entsteht Streit, sobald eine gemeinschaftliche Maßnahme aus mehreren Töpfen finanziert werden müsste
- Verwaltung der Gesamtanlage: Die Verwaltervergütung und gemeinsame Versicherungen müssen sachgerecht zwischen Gesamtgemeinschaft und Untergemeinschaften aufgeteilt werden
Hinter all dem steht meist dieselbe Ursache: eine ungenaue Teilungserklärung.
Warum eine klare Teilungserklärung entscheidend ist
Weil das Gesetz Untergemeinschaften nicht regelt, ist die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung das eigentliche Regelwerk der Anlage. Sie muss präzise beantworten, welche Kosten gemeinschaftlich und welche haus-eigen sind, welche Angelegenheiten eine Untergemeinschaft selbst entscheiden darf und wie das Stimmrecht in solchen Untergemeinschaftsbeschlüssen läuft.
Vereinbarungen wirken gegen den Rechtsnachfolger eines Eigentümers nach § 10 Abs. 3 WEG nur dann, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. Eine bloße Übung oder ein nicht eingetragener Beschluss bindet einen späteren Käufer nicht. Wer eine Wohnung in einer Mehrhausanlage erwirbt, sollte die Teilungserklärung deshalb genau prüfen. Ist sie unklar, gilt im Zweifel der gesetzliche Maßstab, also Verteilung nach Miteigentumsanteilen über die Gesamtgemeinschaft, und das ist oft nicht das, was die Beteiligten erwarten. Eine Anpassung kann ein Eigentümer nur unter den engen Voraussetzungen des § 10 Abs. 2 WEG verlangen, wenn das Festhalten an der bestehenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unbillig erscheint.
Mehrhausanlagen im Rhein-Main-Gebiet
Im verdichteten Rhein-Main-Gebiet sind Mehrhausanlagen häufig: Neubauquartiere in Frankfurt-Riedberg oder im Europaviertel, Blockrandbebauungen mit gemeinsamer Tiefgarage und Nachverdichtungen mit Vorder- und Hinterhaus bringen fast zwangsläufig getrennte Häuser unter ein gemeinsames Grundbuch. Gerade hier zahlt sich eine saubere Aufteilung in Untergemeinschaften aus, weil die Kosten und das Erhaltungstempo der einzelnen Gebäude oft stark auseinanderlaufen. Eine erfahrene WEG-Verwaltung in Frankfurt trennt die Kostenkreise korrekt, bereitet die Beschlüsse der richtigen Beschlusseinheit vor und hält die Jahresabrechnung nachvollziehbar getrennt.
Wer eine Mehrhausanlage professionell führen lassen will, sollte auf nachgewiesene Qualifikation achten. Eine zertifizierte Immobilienverwaltung kennt die Tücken getrennter Kostenkreise, eingetragener Vereinbarungen und der richtigen Stimmrechtsverteilung und beugt damit genau den Konflikten vor, die in Mehrhausanlagen am häufigsten vor Gericht landen.
Quellen
Fachlich verantwortet von der digo.immo Verwaltung & Invest - zertifizierter Wohnimmobilienverwalter nach § 26a WEG (IHK Frankfurt), Erlaubnis nach § 34c GewO. Zur Zertifizierung
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Er wurde KI-unterstützt erstellt; die Rechtsaussagen sind an den amtlichen Gesetzestexten geprüft. Rechtsstand: 28.08.2026; Gesetze und Rechtsprechung können sich ändern. Für Vollständigkeit, Richtigkeit und Aktualität wird keine Gewähr übernommen. Im Zweifel holen Sie bitte fachkundigen Rat ein.