Hausgeld ist der monatliche Vorschuss, den jeder Wohnungseigentümer an die Gemeinschaft zahlt, damit die laufenden Kosten des Gemeinschaftseigentums und die Erhaltungsrücklage finanziert sind. Wie hoch dieser Vorschuss ausfällt, ergibt sich aus dem Wirtschaftsplan, den der Verwalter erstellt und über dessen Vorschüsse die Eigentümer beschließen (§ 28 Abs. 1 WEG). Hausgeld ist damit etwas grundlegend anderes als Miete und auch nicht deckungsgleich mit den umlagefähigen Betriebskosten. Dieser Beitrag erklärt, woraus sich das Hausgeld zusammensetzt, wie es verteilt wird, was nach dem Jahr passiert und wo Eigentümer genau hinsehen sollten.
Was ist Hausgeld?
Hausgeld ist kein Entgelt für eine Leistung, sondern ein Vorschuss auf die gemeinschaftlichen Kosten. Die Eigentümergemeinschaft (die rechtsfähige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer) muss laufend Ausgaben bestreiten: Versicherungen, Strom für Gemeinschaftsflächen, Wartung, Hausmeister, Verwaltervergütung und vieles mehr. Damit dieses Geld zur Verfügung steht, zahlt jeder Eigentümer im Voraus seinen Anteil ein, üblicherweise monatlich.
Wichtig ist die Richtung: Das Hausgeld fließt von den Eigentümern an die Gemeinschaft, nicht an einen Vermieter. Es betrifft ausschließlich das Gemeinschaftseigentum, also alles, was allen gehört (Dach, Fassade, Treppenhaus, Heizungsanlage, Außenanlagen). Was im Sondereigentum einer Wohnung passiert, etwa eine Reparatur in der eigenen Küche, zahlt der jeweilige Eigentümer selbst und nicht aus dem Hausgeld.
Der Wirtschaftsplan: Grundlage für die Vorschüsse
Der Wirtschaftsplan ist die Kalkulation für das kommende Wirtschaftsjahr. Der Verwalter stellt darin die voraussichtlichen Einnahmen den voraussichtlichen Ausgaben gegenüber und ermittelt, welcher Vorschuss je Eigentümer nötig ist, um den geplanten Bedarf zu decken.
Nach § 28 Abs. 1 WEG beschließen die Wohnungseigentümer über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den Rücklagen. Bemerkenswert ist die Formulierung des Gesetzes seit der WEG-Reform (WEMoG, in Kraft seit dem 01.12.2020): Beschlussgegenstand ist nicht mehr der Wirtschaftsplan als Dokument, sondern die daraus abgeleiteten Vorschüsse, also das konkrete Hausgeld. Der Verwalter erstellt den Plan; die Eigentümer geben ihm durch Beschluss über die Zahlungen Verbindlichkeit. Der Beschluss fällt regelmäßig in der Eigentümerversammlung.
Bis ein neuer Wirtschaftsplan beschlossen ist, gelten die zuletzt beschlossenen Vorschüsse fort. So bricht die Liquidität der Gemeinschaft nicht ab, nur weil sich eine Versammlung verzögert.
Woraus setzt sich das Hausgeld zusammen?
Das Hausgeld hat im Kern zwei Bestandteile:
| Bestandteil | Inhalt | Beispiele |
|---|---|---|
| Laufende Bewirtschaftungskosten | wiederkehrende Kosten des Betriebs | Versicherungen, Allgemeinstrom, Wasser, Müll, Wartung, Hausmeister, Verwaltervergütung |
| Zuführung zur Erhaltungsrücklage | Ansparen für künftige Erhaltungsmaßnahmen | Anteil, der nicht ausgegeben, sondern angespart wird |
Der erste Block deckt den laufenden Betrieb des Hauses. Der zweite Block ist eine Ansparkomponente: Ein Teil des Hausgeldes wird nicht sofort verbraucht, sondern in die Erhaltungsrücklage eingestellt, damit größere Maßnahmen wie eine neue Heizung oder eine Dachsanierung später nicht über eine plötzliche Sonderumlage finanziert werden müssen.
Beispiel: Eine Gemeinschaft kalkuliert im Wirtschaftsplan jährliche Bewirtschaftungskosten von 60.000 Euro und eine Zuführung zur Erhaltungsrücklage von 20.000 Euro, zusammen 80.000 Euro. Ein Eigentümer mit einem Miteigentumsanteil von 100/1000 trägt davon 8.000 Euro im Jahr, also rund 667 Euro Hausgeld pro Monat.
Die angemessene Erhaltungsrücklage
Die Erhaltungsrücklage (früher Instandhaltungsrücklage) ist gesetzlich verankert. Nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage. Mehr gibt der Gesetzeswortlaut nicht vor: Es nennt keine feste Höhe, keine Berechnungsformel und keinen festen Prozentsatz.
Maßstab ist die Angemessenheit. Angemessen ist eine Rücklage, die absehbare Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum finanzieren kann, ohne die Eigentümer zu überfordern. Worauf es ankommt:
- Alter und Zustand des Gebäudes
- erwartete größere Maßnahmen (Dach, Fassade, Heizung, Aufzug, Leitungen)
- bereits vorhandener Rücklagenbestand
Eine zu niedrige Rücklage rächt sich später durch Sonderumlagen; eine sehr hohe Rücklage bindet unnötig Kapital. Die richtige Höhe ist daher eine kaufmännische Abwägung, die der Verwalter vorbereitet und die Eigentümer beschließen.
Verteilung nach Miteigentumsanteilen
Wie das gesamte Hausgeld auf die einzelnen Eigentümer aufgeteilt wird, regelt § 16 Abs. 2 WEG. Grundsatz: Jeder Wohnungseigentümer trägt die Kosten nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils (MEA), wie er im Grundbuch eingetragen ist. Wer einen größeren Anteil hält, zahlt anteilig mehr.
Seit der WEG-Reform können die Eigentümer für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine abweichende Verteilung beschließen (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG). So lässt sich etwa vereinbaren, bestimmte Kosten nach Wohnfläche, nach Einheiten oder nach erfasstem Verbrauch zu verteilen, wenn das die tatsächliche Nutzung besser abbildet. Dafür genügt ein Mehrheitsbeschluss in der Eigentümerversammlung. Der einmal gewählte Schlüssel sollte jedoch nachvollziehbar dokumentiert sein, damit Käufer, Banken und Eigentümer die Lasten einer Einheit verlässlich nachvollziehen können.
Hausgeld und Sonderumlage: planbarer Beitrag gegen Ausnahmefall
Vom laufenden Hausgeld zu unterscheiden ist die Sonderumlage. Sie ist kein regelmäßiger Vorschuss, sondern eine zusätzliche, einmalige Zahlung, die die Eigentümer beschließen, wenn das vorhandene Geld und die Erhaltungsrücklage einen konkreten Bedarf nicht decken, etwa eine unvorhergesehene Großreparatur. Auch die Sonderumlage wird grundsätzlich nach Miteigentumsanteilen verteilt (§ 16 Abs. 2 WEG) und muss durch Beschluss in der Eigentümerversammlung legitimiert sein.
Je besser der Wirtschaftsplan kalkuliert und je angemessener die Erhaltungsrücklage dotiert ist, desto seltener wird eine Sonderumlage nötig. Ein realistisch geplantes Hausgeld ist damit zugleich Schutz vor unangenehmen Sonderforderungen. Wer eine Wohnung kauft, sollte deshalb nicht nur auf die Höhe des Hausgeldes achten, sondern auch fragen, ob in jüngerer Zeit Sonderumlagen erhoben wurden und ob die Rücklage zum Sanierungsbedarf passt.
Hausgeld, Miete und Betriebskosten: die wichtige Abgrenzung
Wer eine Eigentumswohnung vermietet, hat es mit zwei verschiedenen Geldströmen zu tun, die nicht verwechselt werden dürfen.
Hausgeld zahlt der Eigentümer als Mitglied der Gemeinschaft. Miete zahlt der Mieter an den Vermieter. Betriebskosten wiederum sind der Teil der laufenden Kosten, den der Vermieter auf den Mieter umlegen darf, sofern es der Mietvertrag vorsieht.
Entscheidend: Nicht das gesamte Hausgeld ist auf den Mieter umlagefähig. Aus dem Hausgeld sind insbesondere nicht umlagefähig:
- die Verwaltervergütung
- die Zuführung zur Erhaltungsrücklage
- Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten (Reparaturen)
Umlagefähig auf den Mieter sind nur die laufenden Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung. Genau hier entstehen die häufigsten Fehler, wenn der nicht umlagefähige Teil des Hausgeldes ungeprüft in die Betriebskostenabrechnung übernommen wird. Mehr dazu im Beitrag zur Betriebskostenabrechnung.
Nach dem Jahr: Jahresabrechnung und Abrechnungsspitze
Nach Ablauf des Wirtschaftsjahres legt der Verwalter die Jahresabrechnung vor. Sie stellt den geplanten Zahlen die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben gegenüber. Daraus ergibt sich für jeden Eigentümer, ob seine Vorschüsse gereicht haben oder nicht.
Beschlossen wird seit dem WEMoG nicht die gesamte Abrechnung, sondern nur die sogenannte Abrechnungsspitze: Nach § 28 Abs. 2 WEG beschließen die Eigentümer über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse. Die Abrechnungsspitze ist also die Differenz zwischen dem, was an Hausgeld gezahlt wurde, und dem, was tatsächlich angefallen ist.
Beispiel: Ein Eigentümer hat im Jahr 8.000 Euro Hausgeld gezahlt. Die Jahresabrechnung weist für seine Einheit tatsächliche Kosten von 8.600 Euro aus. Die Abrechnungsspitze beträgt 600 Euro, die er als Nachschuss leisten muss, sobald die Eigentümer dies beschlossen haben.
Der Vermögensbericht
Zusätzlich zur Jahresabrechnung erstellt der Verwalter nach § 28 Abs. 4 WEG einen Vermögensbericht. Er informiert über den Stand der Erhaltungsrücklage und stellt das wesentliche Gemeinschaftsvermögen dar. Der Vermögensbericht muss allen Wohnungseigentümern zur Verfügung stehen und schafft Transparenz darüber, ob die Gemeinschaft finanziell solide aufgestellt ist. Für Käufer einer Eigentumswohnung ist er eine zentrale Informationsquelle.
Folgen von Hausgeldrückständen
Das beschlossene Hausgeld ist eine durchsetzbare Forderung der Gemeinschaft. Zahlt ein Eigentümer nicht, drohen Konsequenzen:
- Verzug und Zinsen: Die Gemeinschaft kann Verzugszinsen verlangen
- Gerichtliche Durchsetzung: Rückstände werden eingeklagt und vollstreckt
- Entziehung des Wohnungseigentums: Bei erheblichen, wiederholten Rückständen kommt im äußersten Fall die Entziehung in Betracht
Wirtschaftlich tragen die übrigen Eigentümer den Ausfall zunächst mit, weil die laufenden Rechnungen trotzdem bezahlt werden müssen. Ein konsequentes Forderungsmanagement gehört deshalb zu den Kernaufgaben einer professionellen WEG-Verwaltung.
Hausgeld in Frankfurt und Umgebung
Im angespannten Markt rund um Frankfurt trifft hoher Sanierungsbedarf des Altbestands auf gestiegene Bau- und Handwerkerkosten. Eine realistisch kalkulierte Erhaltungsrücklage ist hier kein Luxus, sondern Voraussetzung dafür, dass anstehende Maßnahmen an Dach, Fassade oder Heizung nicht zu Sonderumlagen in fünfstelliger Höhe führen. Auch energetische Anforderungen lassen den Erhaltungsbedarf vieler Gebäude steigen. Eigentümer sollten den Wirtschaftsplan, die Höhe der Rücklage und den Vermögensbericht daher nicht als Formalie behandeln, sondern als Steuerungsinstrument. Eine zertifizierte Immobilienverwaltung bereitet diese Zahlen so auf, dass die Eigentümerversammlung fundiert entscheiden kann.
Hausgeld und Wirtschaftsplan sind damit weit mehr als eine monatliche Abbuchung: Sie sind das finanzielle Fundament, auf dem der Werterhalt der gesamten Immobilie ruht.
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Quellen
Fachlich verantwortet von der digo.immo Verwaltung & Invest - zertifizierter Wohnimmobilienverwalter nach § 26a WEG (IHK Frankfurt), Erlaubnis nach § 34c GewO. Zur Zertifizierung
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Rechtsstand: 29.06.2026; Gesetze und Rechtsprechung können sich ändern. Für Vollständigkeit, Richtigkeit und Aktualität wird keine Gewähr übernommen. Im Zweifel holen Sie bitte fachkundigen Rat ein.