Was ist meine Immobilie wert? Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren erklärt

Der Marktwert einer Immobilie ist keine feste Zahl, sondern das Ergebnis eines anerkannten Verfahrens nach der Immobilienwertermittlungsverordnung. Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren liefern je nach Objektart unterschiedliche Ergebnisse, weil sie unterschiedliche Daten auswerten. Wer den Unterschied kennt, erkennt schneller, ob ein Angebotspreis realistisch ist oder nur ein Wunsch.

Dieser Beitrag ordnet die drei Verfahren der ImmoWertV den Objektarten zu, für die sie tragen, zeigt die Datenquellen dahinter und benennt die Fehler, die bei der Preisfindung in der Praxis am häufigsten vorkommen. Am Ende steht der Bezug zu Frankfurt am Main und zur Wertermittlung von digo.immo.

Was den Wert einer Immobilie objektiv macht

Der Verkehrswert (Marktwert) einer Immobilie ist der Preis, der zum Ermittlungszeitpunkt im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen und tatsächlichen Verhältnissen ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Umstände zu erzielen wäre (§ 194 BauGB). Diese Definition ist bewusst objektiv gehalten: Ein besonders eiliger Verkäufer oder ein besonders emotional gebundener Käufer verändert den Verkehrswert nicht, auch wenn er den tatsächlich erzielten Preis beeinflusst.

Wie dieser Wert zu ermitteln ist, regelt bundeseinheitlich die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Sie schreibt vor, dass grundsätzlich das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen sind; die Wahl richtet sich nach der Art des Wertermittlungsobjekts und den verfügbaren Daten und ist zu begründen (§ 6 Abs. 1 ImmoWertV). Der Verkehrswert wird anschließend aus dem Ergebnis des oder der angewendeten Verfahren unter Würdigung ihrer Aussagefähigkeit gebildet (§ 6 Abs. 4 ImmoWertV). Wer nur ein Verfahren rechnet, obwohl ein zweites näherliegt, riskiert also schon methodisch ein schiefes Ergebnis.

Die drei Verfahren im Überblick

Vergleichswertverfahren: der Marktpreis ähnlicher Objekte

Im Vergleichswertverfahren wird der Wert aus einer ausreichenden Anzahl von Preisen vergleichbarer Grundstücke abgeleitet, ergänzend können ein objektspezifisch angepasster Vergleichsfaktor oder Bodenrichtwert herangezogen werden (§ 24 Abs. 1 ImmoWertV). Dazu werden entweder mehrere Vergleichspreise statistisch ausgewertet oder ein passender Vergleichsfaktor mit einer Bezugsgröße wie der Wohnfläche multipliziert (§ 24 Abs. 2 ImmoWertV). Erst danach fließen die besonderen objektspezifischen Merkmale des konkreten Grundstücks in den endgültigen Vergleichswert ein (§ 24 Abs. 4 ImmoWertV).

Dieses Verfahren trägt am sichersten, wenn der Gutachterausschuss für die betreffende Objektart und Lage genügend Kauffälle aus seiner Kaufpreissammlung führt, etwa bei Eigentumswohnungen in gefragten Frankfurter Lagen. Fehlen ausreichende Vergleichspreise, etwa bei sehr individuellen Objekten, verliert das Verfahren an Aussagekraft.

Ertragswertverfahren: der Wert der künftigen Erträge

Beim Ertragswertverfahren wird der Wert auf Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge ermittelt, bei wesentlichen Ertragsschwankungen auch anhand periodisch unterschiedlicher Erträge (§ 27 Abs. 1 ImmoWertV). In die vorläufige Berechnung fließen der Bodenwert, der Reinertrag, die Restnutzungsdauer und der objektspezifisch angepasste Liegenschaftszinssatz ein (§ 27 Abs. 2 ImmoWertV); die ImmoWertV kennt dafür ein allgemeines, ein vereinfachtes und ein periodisches Ertragswertverfahren (§ 27 Abs. 5 ImmoWertV).

Der Liegenschaftszinssatz ist dabei der Kapitalisierungszinssatz, mit dem der jeweilige Grundstücksmarkt Immobilien einer bestimmten Art durchschnittlich verzinst; die Gutachterausschüsse leiten ihn aus tatsächlichen Kaufpreisen und den zugehörigen Reinerträgen ab (§ 21 Abs. 2 ImmoWertV). Für vermietete Mehrfamilienhäuser und Gewerbeobjekte in Frankfurt ist er der Hebel, der über den Wert am stärksten entscheidet: Schon kleine Abweichungen im Zinssatz verschieben das Ergebnis deutlich, weil er den Wert der künftigen Erträge auf den heutigen Tag abzinst.

Sachwertverfahren: der Wert von Grund und Bausubstanz

Im Sachwertverfahren wird der Sachwert aus den vorläufigen Sachwerten der baulichen und sonstigen Anlagen sowie aus dem gesondert ermittelten Bodenwert gebildet (§ 35 Abs. 1 und Abs. 2 ImmoWertV). Grundlage der baulichen Anlagen sind die durchschnittlichen Herstellungskosten, gemindert um einen Alterswertminderungsfaktor für den Bauzustand. Anschließend gleicht ein objektspezifisch angepasster Sachwertfaktor das rechnerische Ergebnis an das tatsächliche Marktgeschehen an (§ 35 Abs. 3 ImmoWertV); ohne diese Marktanpassung würde das Verfahren regelmäßig zu hohe Werte liefern, weil Herstellungskosten und erzielbarer Preis auseinanderfallen können.

Das Sachwertverfahren trägt vor allem dort, wo weder ausreichende Vergleichspreise noch marktübliche Erträge vorliegen, etwa bei individuell geplanten Einfamilienhäusern zur Selbstnutzung oder bei Sonderimmobilien ohne funktionierenden Vergleichsmarkt.

Die Datenbasis: Gutachterausschuss, Bodenrichtwert, Mietspiegel, Liegenschaftszinssatz

Alle drei Verfahren stehen und fallen mit der Qualität der zugrunde liegenden Daten.

• Der Gutachterausschuss für Immobilienwerte führt die Kaufpreissammlung aus allen notariell beurkundeten Grundstücksgeschäften und leitet daraus Vergleichspreise, Vergleichsfaktoren und Liegenschaftszinssätze ab.
• Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte des Bodens je Quadratmeter für eine Zone mit weitgehend gleichen Grundstücksmerkmalen (§ 13 Abs. 1 und Abs. 2 ImmoWertV); für Hessen stehen sie über das Bodenrichtwertinformationssystem BORIS Hessen bereit.
• Der Mietspiegel Frankfurt liefert die ortsübliche Vergleichsmiete, die beim Ertragswertverfahren vermieteter Objekte in den Rohertrag einfließt; Einzelheiten dazu stehen im Beitrag zur Mieterhöhung nach Mietspiegel.
• Der Liegenschaftszinssatz nach § 21 ImmoWertV bündelt die allgemeinen Wertverhältnisse des jeweiligen Teilmarkts in einer einzigen Zahl und wirkt sich beim Ertragswertverfahren am stärksten auf das Ergebnis aus.

Typische Fehler bei der Preisfindung

• Ein Verkäufer wählt das Verfahren, das den höchsten Wert liefert, statt das Verfahren, das für die Objektart am besten geeignet ist.
• Vergleichspreise aus einer anderen Lage oder aus einem anderen Marktumfeld werden ungeprüft übernommen, obwohl sich das Marktgeschehen seither verändert hat.
• Der Bodenrichtwert wird eins zu eins auf das eigene Grundstück übertragen, ohne die Abweichungen des konkreten Grundstücks von dem fiktiven Bodenrichtwertgrundstück zu berücksichtigen.
• Ein Sanierungsstau wird entweder verschwiegen oder überzeichnet, statt ihn nachvollziehbar in die Herstellungskosten oder die Restnutzungsdauer einzurechnen.
• Ein Angebotspreis wird aus dem persönlichen Kapitalbedarf oder aus Erinnerungswerten hergeleitet, nicht aus dem, was der Markt tatsächlich zahlt.
• Ein kostenloser Online-Rechner ersetzt die Objektbesichtigung, obwohl Lage im Detail, Zustand und Ausstattung ohne Vor-Ort-Prüfung nicht verlässlich einzuschätzen sind.

Der Vergleich mit aktuellen Angeboten: kein Verfahren der ImmoWertV, aber ein sinnvoller Marktabgleich

Neben den drei Verfahren der ImmoWertV vergleichen viele Verkäuferinnen und Verkäufer ihre Immobilie zusätzlich mit aktuell inserierten Angeboten auf Immobilienportalen. Dieser Abgleich ist kein Verfahren der ImmoWertV, sondern ein zusätzlicher Blick auf den aktuellen Angebotsmarkt. Angebotspreise liegen erfahrungsgemäß über den später tatsächlich gezahlten Preisen, weil sie von vornherein einen Verhandlungsspielraum einpreisen; wer sie ungeprüft als Zielwert übernimmt, überschätzt den realistisch erzielbaren Preis. Deshalb setzt eine sachgerechte Auswertung von Angebotspreisen einen Verhandlungsabschlag an, bevor sie neben die Ergebnisse der drei ImmoWertV-Verfahren gestellt wird. Die Wertermittlung von digo.immo nutzt diesen Angebotsabgleich ergänzend zu den anerkannten Verfahren, nicht als deren Ersatz.

Frankfurt am Main: ein enger Markt mit großen Unterschieden je Lage

Frankfurt gehört zu den nachfragestärksten Immobilienmärkten Deutschlands, geprägt von Finanzsektor, Internationalität und anhaltendem Zuzug. Innerhalb des Stadtgebiets liegen Bodenrichtwerte und erzielbare Mieten je nach Stadtteil und Straßenzug oft deutlich auseinander, und auch das Umland folgt eigenen Marktbewegungen. Genau deshalb tragen pauschale Quadratmeterpreise aus Portalen selten: Ein Verfahren nach ImmoWertV mit lokal passenden Vergleichspreisen, Bodenrichtwerten und Liegenschaftszinssätzen bildet die tatsächliche Lage präziser ab als ein bundesweiter Durchschnittswert.

Wie groß diese Unterschiede ausfallen, zeigt der Immobilienmarktbericht Frankfurt am Main 2026 des Gutachterausschusses für Immobilienwerte: Der Liegenschaftszinssatz für Mehrfamilienhäuser mit reiner Wohnnutzung reichte 2025 von rund 2,8 Prozent in sehr guter Lage bis rund 4,3 Prozent in einfacher und sehr einfacher Lage, bei Wohnungseigentum im Mittel von minus 0,5 Prozent bis rund 2,0 Prozent, je nach Lage und Baujahr. Die Sachwertfaktoren für Ein- und Zweifamilienhäuser lagen 2025 zwischen rund 0,89 und rund 1,54, je nach Haustyp und Lage. Ein Rechenbeispiel des Berichts für die Einzelhandelslage City 1a setzt einen Bodenrichtwert von 30.000 Euro je Quadratmeter bei einer Geschossflächenzahl von 5,0 an, während Bodenrichtwerte für Wohnbebauung meist deutlich darunter liegen. Solche Spannen lassen sich nur mit lokal passenden Daten sachgerecht auf ein konkretes Grundstück übertragen.

Was das für die eigene Preisfindung bedeutet

Wer verkaufen, vermieten oder die eigene Vermögensplanung auf eine belastbare Zahl stützen will, profitiert davon, das passende Verfahren zu kennen, statt sich auf einen einzelnen Vergleichspreis oder einen automatisierten Online-Wert zu verlassen. Für eine schriftliche, begründete Herleitung nach genau diesen anerkannten Verfahren, mit Wertspanne und empfohlenem Angebotspreis für die eigene Preis- und Vermögensentscheidung, bietet digo.immo die Wertermittlung für Immobilien an. Sie ersetzt keine Verkehrswertermittlung durch Sachverständige und ist nicht für Finanzamt, Gericht oder Bank bestimmt.

Fachlich verantwortet von der digo.immo Verwaltung & Invest - zertifizierter Wohnimmobilienverwalter nach § 26a WEG (IHK Frankfurt), Erlaubnis nach § 34c GewO. Zur Zertifizierung

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Er wurde KI-unterstützt erstellt; die Rechtsaussagen sind an den amtlichen Gesetzestexten geprüft. Rechtsstand: 28.09.2026; Gesetze und Rechtsprechung können sich ändern. Für Vollständigkeit, Richtigkeit und Aktualität wird keine Gewähr übernommen. Im Zweifel holen Sie bitte fachkundigen Rat ein.