Der Gutachterausschuss für Immobilienwerte für den Bereich der Stadt Frankfurt am Main hat den Immobilienmarktbericht 2026 veröffentlicht. Er wertet alle Kaufverträge des Jahres 2025 aus und liefert Zahlen zu Umsatz, Kaufpreisen für Eigentumswohnungen und Häuser, Bodenrichtwerten, Liegenschaftszinssätzen und Sachwertfaktoren, jeweils mit Vergleich zum Vorjahr.
Dieser Beitrag fasst die wichtigsten Zahlen aus dem 127 Seiten starken Bericht zusammen, jeweils mit Seitenangabe zum Nachlesen. Am Ende steht der Bezug zu Frankfurt am Main aus Käufer- und Verkäufersicht sowie zur Wertermittlung von digo.immo.
Umsatz und Kaufverträge 2025 im Überblick
2025 wurden in Frankfurt am Main insgesamt 5.387 Kaufverträge über Grundstücke, bebaute Immobilien, Wohnungs- und Teileigentum beurkundet, rund 9,3 Prozent mehr als im Vorjahr. Der Geldumsatz stieg dagegen nur um rund 1,4 Prozent, weil umsatzstarke Großtransaktionen über 10 Millionen Euro deutlich zurückgingen: 34 Transaktionen dieser Größenordnung erzielten 2025 rund 1,2 Milliarden Euro, rund 16 Prozent weniger als 2024 (1,5 Milliarden Euro) und ihr Anteil am Gesamtumsatz sank auf rund 31 Prozent (2024 rund 37 Prozent, 2023 rund 40 Prozent). Wie schon 2023 und 2024 wurden 2025 nur 3 Verträge mit einem Kaufpreis über 100 Millionen Euro beurkundet (Seite 17).
| Kategorie | Verträge 2024 | Verträge 2025 | Veränderung | Umsatz 2025 |
|---|---|---|---|---|
| Insgesamt | 4.930 | 5.387 | rund +9 Prozent | 4.036,8 Mio. Euro |
| Wohnungseigentum | 2.857 | 3.194 | rund +12 Prozent | 1.716,8 Mio. Euro |
| Ein- und Zweifamilienhäuser | 483 | 549 | rund +14 Prozent | 419,3 Mio. Euro |
| Mehrfamilienhäuser | 397 | 438 | rund +10 Prozent | 848,7 Mio. Euro |
Quelle: Immobilienmarktbericht Frankfurt am Main 2026, Seite 17 (Grundstücksverkehr insgesamt) und Seite 19 (bebaute Wohnimmobilien); Veränderungen gegenüber 2024, eigene Berechnung aus den dort ausgewiesenen absoluten Zahlen.
Das Immobilienjahr 2025 bestand nach Einschätzung des Gutachterausschusses aus Licht und Schatten: Die Zahl der verkauften Objekte stieg weiter an, der Umsatz aber kaum (Seite 11).
Eigentumswohnungen: Neubau, Bestand und Altbau im Preisvergleich
Bei Neubau-Eigentumswohnungen sanken die Verkaufszahlen 2025 gegenüber dem Vorjahr um rund 34 Prozent auf 183 Transaktionen, das zweitniedrigste Niveau der letzten zehn Jahre, bei einem Umsatz von 409,8 Millionen Euro. Der mittlere Kaufpreis stieg dagegen um rund 6 Prozent auf 7.820 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, während die durchschnittliche Wohnungsgröße von rund 79 auf rund 68 Quadratmeter sank (Seite 29).
Nach Baujahresklasse ergab sich 2025 folgendes Preisbild:
| Baujahresklasse | Preis 2024 je m² | Preis 2025 je m² | Veränderung |
|---|---|---|---|
| Altbau (vor 1919) | 6.050 Euro | 5.910 Euro | rund -2 Prozent |
| 1919 bis 1949 | 5.190 Euro | 4.770 Euro | rund -8 Prozent |
| 1950 bis 1977 | 4.280 Euro | 4.240 Euro | rund -1 Prozent |
| 1978 bis 1990 | 4.240 Euro | 4.020 Euro | rund -5 Prozent |
| ab 1991 ohne Neubau | 6.890 Euro | 6.990 Euro | rund +1 Prozent |
| Neubau | 7.380 Euro | 7.820 Euro | rund +6 Prozent |
Quelle: Immobilienmarktbericht Frankfurt am Main 2026, Seite 32 (mittlere Preise nach Mietstatus und Baujahr); Veränderung eigene Berechnung aus den dort ausgewiesenen Mittelwerten.
Nach Lage entwickelten sich die Preise für Neubau-Eigentumswohnungen 2025 sehr unterschiedlich: Im Bereich Alt- und Innenstadt, Bahnhofs- und Gutleutviertel sowie Gallus war mit rund 10 Prozent der höchste Preisanstieg zu verzeichnen. Die teuersten Neubauwohnungen wurden in Bornheim verkauft, im Mittel rund 9.600 Euro je Quadratmeter; zugleich sank der Bestandspreis in Bornheim insgesamt um rund 8 Prozent, im Bereich Seckbach und Bergen-Enkheim um rund 6 Prozent (Seite 31). Die Zahl der Umwandlungen von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen sank 2025 bereits das achte Jahr in Folge, um rund 9 Prozent; im Innenstadtbereich lag der Rückgang bei rund 22 Prozent, sodass dort 2025 nur noch rund 29 Prozent aller umgewandelten Wohnungen lagen, gegenüber rund 61 Prozent im Jahr 2023 (Seite 32).
Ein- und Zweifamilienhäuser
2025 wechselten in Frankfurt 549 Ein- und Zweifamilienhäuser den Eigentümer, ein Umsatz von 419,3 Millionen Euro und damit rund 14 Prozent mehr Verträge und rund 18 Prozent mehr Umsatz als 2024 (Seite 19).
Bei freistehenden Einfamilienhäusern lagen die Kaufpreise 2025 je nach Lage weit auseinander: In sehr guten und gehobenen Lagen wurden 25 Objekte für zwischen 480.000 Euro und rund 2,7 Millionen Euro veräußert, im Mittel rund 1,3 Millionen Euro, rund 10 Prozent (sehr gute Lage) beziehungsweise rund 4 Prozent (gehobene Lage) weniger als 2024. In mittleren, einfachen und sehr einfachen Lagen wurden 33 Objekte zwischen 355.000 Euro und 1,1 Millionen Euro verkauft, im Mittel rund 750.000 Euro und damit rund 15 Prozent mehr als 2024 (590.000 Euro); in einfachen und sehr einfachen Lagen gab es 2025 keine Verkäufe (Seite 23).
Bei Neubaueigenheimen lagen die Preise 2025 stark stadtteilabhängig: In Kalbach kosteten sie im Mittel rund 1,7 Millionen Euro in mittlerer Lage, in Sachsenhausen in sehr guter Lage im Mittel rund 3,3 Millionen Euro (Seite 23).
Mehrfamilienhäuser: Ertragsfaktoren und Liegenschaftszinssätze
Für vermietete Mehrfamilienhäuser bestimmen vor allem zwei Kennzahlen den Wert: der Ertragsfaktor, also der n-fache Jahresrohertrag als Vergleichsfaktor (§ 193 BauGB), und der Liegenschaftszinssatz, mit dem der Markt die künftigen Erträge auf den heutigen Wert abzinst (§ 21 ImmoWertV).
Für Mehrfamilienhäuser mit reiner Wohnnutzung ergaben sich 2025 folgende mittlere Liegenschaftszinssätze:
| Lage | Reine Wohnnutzung | Gemischte Nutzung |
|---|---|---|
| sehr gut | 2,8 Prozent | zu wenig Verkäufe für einen Mittelwert |
| gehoben | 3,0 Prozent | 3,2 Prozent |
| mittel | 2,9 Prozent | 3,1 Prozent |
| einfach und sehr einfach | 4,3 Prozent | 4,3 Prozent |
Quelle: Immobilienmarktbericht Frankfurt am Main 2026, Seite 52. Es gilt: je besser die Lage, desto niedriger in der Regel der Liegenschaftszinssatz.
Für Objekte mit einer Restnutzungsdauer ab 30 Jahren wies der Bericht 2025 folgende Ertragsfaktoren aus:
| Objektart | Ertragsfaktor (Mittelwert) | Spanne |
|---|---|---|
| Mehrfamilienhäuser (reine Wohnnutzung) | 23,5-fach | 13,4 bis 34,4-fach |
| Mehrfamilienhäuser (gemischt genutzt) | 20,0-fach | 12,7 bis 27,0-fach |
| Büro- und Verwaltungsgebäude | 26,7-fach | 10,4 bis 39,0-fach |
Quelle: Immobilienmarktbericht Frankfurt am Main 2026, Seite 61.
Der Gutachterausschuss weist ausdrücklich darauf hin, dass sehr niedrige oder sogar negative Liegenschaftszinssätze eine nachvollziehbare Anwendung des Ertragswertverfahrens erschweren; in solchen Teilmärkten empfiehlt er stattdessen das Vergleichswertverfahren (Seite 50). Bei Wohnungseigentum in zentraler Lage lag der mittlere Liegenschaftszinssatz 2025 für Baujahre bis 1949 sogar leicht im negativen Bereich, bei minus 0,2 Prozent; für Neubauten weist der Bericht 1,4 Prozent aus, allerdings aus nur drei Verkäufen (Seite 56); bei Einfamilienwohnhäusern in zentraler Lage lag er im Mittel bei minus 0,1 Prozent (Seite 54).
Bodenrichtwerte und ihre Entwicklung
Der Gutachterausschuss hat zum 1. Januar 2026 neue Bodenrichtwerte für Frankfurt am Main bestimmt; sie stehen kostenlos im Geoportal der Stadt Frankfurt zum Abruf bereit. Ein Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert des Bodens je Quadratmeter für eine Zone mit weitgehend gleichen Grundstücksmerkmalen; er hat keine bindende Wirkung für ein einzelnes Grundstück (§ 196 BauGB) und wird für eine Grundstücksqualität ohne besondere Belastungen ermittelt (Seite 43 und 44).
Wie groß die Unterschiede zwischen den Lagen sind, zeigt ein Rechenbeispiel des Berichts für die Einzelhandelslage in der City: Für die Zone City 1a (4510) rechnet der Bericht mit einem Bodenrichtwert von 30.000 Euro je Quadratmeter bei einer Geschossflächenzahl von 5,0 (Seite 49). Für Wohnnutzung liegen die Bodenrichtwerte deutlich niedriger. Einen Anhalt geben die Stichproben, aus denen der Gutachterausschuss die Sachwertfaktoren ableitet: Bei den dort erfassten freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern lagen die Bodenrichtwerte in sehr guten und gehobenen Lagen im Mittel bei rund 1.180 Euro je Quadratmeter (1.150 bis 1.500 Euro), in mittleren Lagen bei rund 960 Euro (800 bis 1.025 Euro) (Seite 71). Bei Reihenendhäusern und Doppelhaushälften reichten die Mittelwerte von rund 570 Euro je Quadratmeter in einfachen und sehr einfachen Lagen bis rund 1.180 Euro in sehr guten und gehobenen Lagen (Seite 72).
Sachwertfaktoren für Ein- und Zweifamilienhäuser
Der Sachwertfaktor gleicht den rechnerisch ermittelten Sachwert an das tatsächliche Marktgeschehen an (§ 21 Abs. 3 ImmoWertV). Für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser lag er 2025 im Mittel bei 0,89 in sehr guten und gehobenen Lagen und bei 0,91 in mittlerer Lage (Seite 71). Bei Reihenendhäusern und Doppelhaushälften lag er deutlich höher: im Mittel bei 1,27 in sehr guten und gehobenen Lagen, bei 1,34 in mittlerer Lage und bei 1,54 in einfachen und sehr einfachen Lagen (Seite 72). Ein Sachwertfaktor unter 1,0 bedeutet, dass der Markt für das Objekt weniger zahlt, als die rechnerischen Herstellungskosten und der Bodenwert ergeben; ein Faktor über 1,0 bedeutet das Gegenteil.
Was die Zahlen für Verkäufer und Käufer bedeuten
Für Verkäuferinnen und Verkäufer zeigt der Bericht 2025 ein zweigeteiltes Bild: In gefragten Lagen und bei Neubauten blieben die Preise stabil oder stiegen leicht, während gleichzeitig deutlich weniger Objekte den Eigentümer wechselten, insbesondere bei Neubau-Eigentumswohnungen und bei großen Wohnungen. Ein realistischer, an aktuellen Vergleichsdaten der eigenen Lage und Baualtersklasse orientierter Angebotspreis bleibt daher wichtiger als ein pauschaler Quadratmeterpreis aus dem Internet.
Für Käuferinnen und Käufer folgt aus den weiterhin niedrigen, teils negativen Liegenschaftszinssätzen bei Wohnungseigentum und Einfamilienhäusern in zentraler Lage, dass schon kleine Änderungen der Miet- oder Ertragsannahmen den Wert deutlich verschieben; eine sorgfältige Prüfung der tatsächlich erzielbaren Miete lohnt sich besonders bei vermieteten Objekten. Bei Mehrfamilienhäusern lässt sich der Ertragsfaktor als schnelle Plausibilitätsprobe nutzen, bevor eine vollständige Ertragswertrechnung folgt. Wer ein unbebautes oder untergenutztes Grundstück kauft, sollte den aktuellen Bodenrichtwert der eigenen Zone prüfen, weil sich die Werte seit dem 1. Januar 2026 zonenweise geändert haben.
Durchschnittswerte ersetzen keine Einzelbewertung
Alle Zahlen in diesem Beitrag sind Durchschnittswerte für eine ganze Lage, Baualtersklasse oder Objektart. Sie lassen sich nur dann auf eine bestimmte Immobilie übertragen, wenn diese in ihren wertrelevanten Eigenschaften mit der jeweiligen Vergleichsgruppe übereinstimmt; Unterschiede in Lagequalität, baulicher Ausnutzbarkeit, Zustand oder Ausstattung bleiben in einem statistischen Mittelwert unberücksichtigt, wirken sich auf den tatsächlich erzielbaren Preis aber unmittelbar aus. Mittelwerte aus wenigen Verkäufen sind zudem besonders kritisch zu prüfen, worauf der Gutachterausschuss bei mehreren Tabellen dieses Berichts eigens hinweist.
Wer die genauen Verfahren hinter diesen Zahlen kennenlernen möchte, findet sie im Beitrag Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren erklärt. Für die eigene Immobilie in Frankfurt am Main bietet digo.immo die Wertermittlung für Immobilien an: eine schriftliche, quellenbasierte Herleitung mit begründeter Wertspanne und empfohlenem Angebotspreis für die eigene Preis- und Vermögensentscheidung. Sie ersetzt keine Verkehrswertermittlung durch Sachverständige und ist nicht für Finanzamt, Gericht oder Bank bestimmt.
Unsere Wertermittlung leitet den Wert mit anerkannten Verfahren her, mit Quelle zu jeder Zahl. Bei Verkaufsauftrag inklusive.
Quellen
- Immobilienmarktbericht Frankfurt am Main 2026, Gutachterausschuss für Immobilienwerte für den Bereich der Stadt Frankfurt am Main, Stand 13.05.2026 (frankfurt.de)
- § 196 BauGB - Bodenrichtwerte (gesetze-im-internet.de)
- § 193 BauGB - Ermittlung von Anhaltspunkten für den Verkehrswert (gesetze-im-internet.de)
- § 21 ImmoWertV - Liegenschaftszinssätze, Sachwertfaktoren (gesetze-im-internet.de)
Fachlich verantwortet von der digo.immo Verwaltung & Invest - zertifizierter Wohnimmobilienverwalter nach § 26a WEG (IHK Frankfurt), Erlaubnis nach § 34c GewO. Zur Zertifizierung
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Er wurde KI-unterstützt erstellt; die Rechtsaussagen sind an den amtlichen Gesetzestexten geprüft. Rechtsstand: 05.10.2026; Gesetze und Rechtsprechung können sich ändern. Für Vollständigkeit, Richtigkeit und Aktualität wird keine Gewähr übernommen. Im Zweifel holen Sie bitte fachkundigen Rat ein.