Was ist Ihre Immobilie wert?
Wir ermitteln den Marktwert Ihrer Immobilie nach den anerkannten Verfahren der ImmoWertV, mit Quelle und Stichtag zu jeder Zahl. Zum Festpreis, in sieben bis zehn Werktagen.
Eine Wertermittlung, die Sie nachrechnen können.
Kostenlose Online-Bewertungen liefern eine Spanne und eine Telefonnummer. Wir liefern eine Herleitung: zwei bis drei Verfahren, gewichtet nach Objektart, gestützt auf die Daten des Gutachterausschusses, den Bodenrichtwert, den Mietspiegel und aktuelle Vergleichsangebote.
Am Ende stehen eine Wertspanne, ein empfohlener Angebotspreis und eine konkrete Empfehlung für Verhandlung und Unterlagen. Als Verwalter lesen wir mit, was Käufer später prüfen: Hausgeld, Erhaltungsrücklage, Beschlüsse, Instandhaltungsstau und Mietverträge.
Was Sie bekommen.
Rund 20 Seiten
Ergebnis, Objekt, Lage mit Karten, Marktumfeld, Verfahren, Einflussfaktoren, Empfehlung und Quellen.
Anerkannte Verfahren
Vergleichs-, Ertrags- und Sachwert nach ImmoWertV, gewichtet nach Objektart und abgeglichen mit aktuellen Angeboten.
Jede Zahl belegt
Zu jedem Wert nennen wir Quelle und Stichtag. Sie können jede Annahme prüfen.
Verwalterblick
Hausgeld, Rücklage, Beschlüsse und Instandhaltungsstau fließen in die Wertermittlung ein.
Angebotspreis
Empfehlung zu Angebotspreis, Verhandlungsziel und den Unterlagen, die Käufer sehen wollen.
Ergebnisgespräch
30 Minuten per Telefon oder Video, dazu eine Rückfragerunde innerhalb von 14 Tagen.
Wofür die Wertermittlung gedacht ist.
Geeignet
- Sie bereiten einen Verkauf vor und suchen den richtigen Angebotspreis.
- Sie wollen einen Kaufpreis prüfen, bevor Sie unterschreiben.
- Eine Erbengemeinschaft oder ein Paar in Trennung braucht eine gemeinsame Zahl für eine einvernehmliche Aufteilung.
- Sie planen Vermögen oder Nachfolge und wollen wissen, wo Sie stehen.
- Sie legen eine Miete fest, auch für eine Gewerbeeinheit.
- Sie überlegen, ob sich Sanieren oder Verkaufen mehr lohnt.
Nicht geeignet
- Sie wollen dem Finanzamt einen niedrigeren Wert nachweisen.
- Sie brauchen einen Wert für ein gerichtliches Verfahren.
- Ihre Bank verlangt eine Bewertung für die Beleihung.
- Es geht um den Wert eines Rechts wie Wohnrecht oder Nießbrauch.
Für diese Fälle braucht es eine Verkehrswertermittlung durch den Gutachterausschuss oder einen zertifizierten Sachverständigen. Im Erstgespräch sagen wir Ihnen, welche Stelle passt.
Mit welchen Verfahren wir den Wert herleiten.
Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) kennt drei Verfahren. Wir rechnen je nach Objektart zwei oder drei davon und gleichen das Ergebnis mit dem aktuellen Angebotsmarkt ab.
Vergleichswertverfahren
ImmoWertV §§ 24 bis 26Was vergleichbare Objekte tatsächlich gekostet haben. Grundlage sind die Kaufpreissammlung und die Vergleichsfaktoren des Gutachterausschusses, angepasst an Lage, Baujahr, Größe und Zustand.
Ertragswertverfahren
ImmoWertV §§ 27 bis 34Was die nachhaltig erzielbare Miete heute wert ist. Wir rechnen mit Mietspiegel oder marktüblicher Miete, Bewirtschaftungskosten, Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer.
Sachwertverfahren
ImmoWertV §§ 35 bis 39Was Boden und Gebäude wert sind: der Bodenwert aus dem Bodenrichtwert, das Gebäude aus Herstellungskosten abzüglich Alterswertminderung, an den Markt angepasst über den Sachwertfaktor.
Angebotsvergleich
Marktabgleich, kein ImmoWertV-VerfahrenWas Verkäufer derzeit verlangen, bereinigt um den üblichen Abstand zwischen Angebots- und Kaufpreis. So sehen Sie, wie der Markt gerade reagiert.
Gewichtung nach Objektart
- Vergleichswert
- Ertragswert
- Sachwert
- Angebotsvergleich
Wohnung
Bei Vermietung zeigen wir den bezugsfreien und den vermieteten Wert.
Haus
Der Ertragswert kommt hinzu, wenn das Haus vermietet ist oder eine Einliegerwohnung hat.
Mehrfamilienhaus
Der Vergleich läuft über die Ertragsfaktoren des Gutachterausschusses, der Sachwert dient zur Kontrolle.
Gewerbe und Mischobjekt
Jede Nutzungsart rechnen wir getrennt.
- Wie wir die erzielbare Miete für Wohnung oder Gewerbe herleiten, zeigt der Abschnitt Mietwertermittlung weiter unten.
- Im Rhein-Main-Gebiet sehen wir uns das Objekt an. Bundesweit arbeiten wir nach Unterlagen und Fotos, und das Dokument weist das aus.
So entsteht der Wert im Musterdokument.
Die fiktive 3-Zimmer-Wohnung im Frankfurter Nordend: 82 m², Baujahr 1908, bezugsfrei. Drei Ansätze, gewichtet nach Objektart, ergeben den Marktwert. Jede Zahl ist im Dokument mit Quelle belegt.
| Ansatz | Wert | Gewicht | Anteil |
|---|---|---|---|
| Vergleichswert aus Kaufpreisen des Gutachterausschusses | 539.520 EUR | 50 % | 269.760 EUR |
| Angebotsvergleich, um den Verhandlungsabschlag bereinigt | 525.141 EUR | 30 % | 157.542 EUR |
| Ertragswert mit der ortsüblichen Miete | 429.540 EUR | 20 % | 85.908 EUR |
| Summe | 100 % | 513.210 EUR |
- Marktgerechte Spanne
- 492.000 bis 534.000 EUR
- Empfohlener Angebotspreis
- 539.000 EUR
Stichtag 21.09.2026. Das Objekt ist erfunden, die Marktdaten sind echt.
Welche Miete ist marktgerecht?
Für Laden, Büro, Praxis oder Wohnung ermitteln wir die Marktmiete bei Neuvermietung: als Monatsbetrag netto kalt, mit Spanne und empfohlener Angebotsmiete.
Für Gewerbeflächen gibt es keinen Mietspiegel. Wir zerlegen die Einheit deshalb in Flächenteile, also Verkaufs- oder Hauptfläche, Nebenräume, Lager und Stellplätze, und bewerten jeden Teil mit den Orientierungswerten der zuständigen IHK. Aktuelle Angebote am Standort und im Umfeld prüfen das Ergebnis, bereinigt um Verhandlungs- und Zustandsabschlag.
Bei Wohnungen stützt sich die Herleitung auf den Mietspiegel mit allen Zu- und Abschlägen und auf Vergleichsangebote. Die Grenzen aus Mietpreisbremse und Kappungsgrenze stellen wir dar, damit Sie wissen, in welchem Rahmen Sie sich bewegen.
Als Verwalter lesen wir den Mietvertrag mit. Laufzeit, Optionen, Wertsicherung, Umsatzsteuer und Rückgabezustand entscheiden mit darüber, wann und zu welcher Miete Sie neu vermieten können.
Typische Anlässe
- Ein Gewerbemieter zieht aus, und Sie wollen die Fläche zur richtigen Miete neu anbieten.
- Ein Mietvertrag läuft aus oder eine Option steht an, und Sie wollen wissen, wo die Marktmiete liegt.
- Eine Wertsicherungsklausel erlaubt eine Neufestsetzung, und Sie wollen das Gespräch mit dem Mieter vorbereiten.
- Sie kaufen oder verkaufen eine vermietete Einheit und wollen prüfen, ob die Miete trägt.
- Sie vermieten eine Wohnung neu und suchen eine Angebotsmiete, die zum Markt und zum Mietspiegel passt.
Ein fiktives Ladenlokal an der Berger Straße in Frankfurt-Bornheim, gerechnet mit echten Marktdaten zum Stichtag 25.09.2026.
- Marktmiete
- 1.840 EUR im Monat
- Je Quadratmeter
- 15,33 EUR/m²
- Marktgerechte Spanne
- 1.730 bis 1.950 EUR
- Empfohlene Angebotsmiete
- 1.950 EUR
Gewichtung der Ansätze
- Flächenteile nach IHK-Werten
- Angebote am Standort
- Angebote im Umfeld
- Mietspiegel
- Vergleichsangebote
Gewerbeeinheit
Laden, Büro, Praxis oder Lager. Jeden Flächenteil bewerten wir getrennt.
Wohnung oder Haus
Mit qualifiziertem Mietspiegel. Ohne ihn verschiebt sich das Gewicht zu den Angeboten.
Festpreis inklusive Umsatzsteuer, im Rhein-Main-Gebiet mit Ortstermin. Bei einem Vermietungsauftrag innerhalb von drei Monaten rechnen wir den Preis an.
Die Mietwertermittlung ist eine Entscheidungsgrundlage für Sie als Vermieter. Sie ist nicht zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens nach § 558a BGB bestimmt, ersetzt nicht die Bestimmung der Miete durch eine sachverständige Person nach § 317 BGB und enthält keine Rechtsberatung.
Von der Anfrage bis zum Ergebnisgespräch.
- Start
Anfrage
Sie nennen Objektart, Adresse und Anlass. Wir prüfen, ob die Wertermittlung zu Ihrem Zweck passt.
- Meist am selben Werktag
Festpreisangebot
Mit Lieferzeit und der Liste der Unterlagen für Ihre Objektart.
- Nach Ihrem Auftrag
Unterlagen
Sie senden die Unterlagen. Im Rhein-Main-Gebiet sehen wir uns das Objekt an.
- 7 bis 10 Werktage
Wertermittlung
Ab vollständigen Unterlagen. Jede Zahl persönlich geprüft.
- Nach Übergabe
Gespräch
Wir gehen Ergebnis und Empfehlung 30 Minuten mit Ihnen durch.
Bewertungspraxis aus Verwaltung und Vermittlung.
Seit 2018 rechnet Dirk große Osterhues Ertragswerte für Ankaufsentscheidungen, im selben Jahr absolvierte er eine IHK-Schulung zur Immobilien-Wertermittlung. Heute ermittelt er Werte für Wohnungen, Häuser, Mehrfamilienhäuser und Gewerbeeinheiten, für Verkäufer, Käufer und Eigentümer.
Als zertifizierter Wohnimmobilienverwalter nach § 26a WEG mit Erlaubnis nach § 34c GewO kennt er die Unterlagen, auf die es ankommt. Die Recherche läuft digital gestützt; jede Zahl prüft er selbst, bevor Sie das Dokument erhalten.
- IHK-Schulung zur Immobilien-Wertermittlung, 2018.
- Ertragswertberechnungen für Ankaufsentscheidungen seit 2018.
- Zertifizierter Wohnimmobilienverwalter nach § 26a WEG.
- Erlaubnis nach § 34c GewO für Makler und Verwalter.
Festpreise, inklusive Umsatzsteuer.
| Leistung | Rhein-Mainmit Ortstermin | Bundesweitnach Unterlagen | Lieferzeitab vollständigen Unterlagen |
|---|---|---|---|
| Wertermittlung | |||
| Wohnung7 Werktage | 690EUR | 490EUR | 7 Werktage |
| Haus7 Werktage | 890EUR | 690EUR | 7 Werktage |
| Mehrfamilienhaus bis 10 Einheiten10 Werktage | 1.390EUR | 1.190EUR | 10 Werktage |
| Größeres Mehrfamilienhaus, Gewerbe- oder Mischobjekt10 Werktage | ab1.690EUR | ab1.490EUR | 10 Werktage |
| Mietwertermittlung | |||
| Wohnung oder Haus5 Werktage | 390EUR | 290EUR | 5 Werktage |
| Gewerbeeinheit7 Werktage | 690EUR | 590EUR | 7 Werktage |
Beauftragen Sie uns direkt mit dem Verkauf, ist die Wertermittlung im Maklerauftrag enthalten. Kommt der Auftrag innerhalb von 6 Monaten nach Übergabe, rechnen wir den gezahlten Preis auf die Provision an.
Liegt das Objekt in unserer Miet- oder Sondereigentumsverwaltung, zahlen Sie für die Wertermittlung den Bundesweit-Preis, der Ortstermin ist inklusive. Die Mietwertermittlung kostet die Hälfte. Übertragen Sie uns die Verwaltung innerhalb von 6 Monaten nach Übergabe, rechnen wir den gezahlten Preis auf die Verwaltervergütung an.
Ihr Preis mit unserer Verwaltung
Wertermittlung
- Wohnung
690490 EUR- Haus
890690 EUR- Mehrfamilienhaus bis 10 Einheiten
1.3901.190 EUR- Größeres Mehrfamilienhaus, Gewerbe- oder Mischobjekt
1.690ab1.490 EUR
Mietwertermittlung
- Wohnung oder Haus
390195 EUR- Gewerbeeinheit
690345 EUR
- Alle Preise inklusive 19 % Umsatzsteuer. Bei größeren und gewerblichen Objekten nennen wir den Festpreis nach Sichtung der Unterlagen.
- Eine Mietwertermittlung rechnen wir bei einem Vermietungsauftrag innerhalb von drei Monaten an.
- Die Anrechnung auf die Verwaltervergütung verteilt sich auf die ersten 12 Monate und ist auf deren Höhe begrenzt. Sie gilt für die Miet- und Sondereigentumsverwaltung, nicht für die Verwaltung von Wohnungseigentümergemeinschaften.
- Eigentümer in von uns verwalteten Gemeinschaften erhalten 10 % Nachlass.
Fragen zur Wertermittlung.
Was unterscheidet unsere Wertermittlung von einer kostenlosen Online-Bewertung?
Eine Online-Bewertung rechnet aus wenigen Angaben eine Spanne und dient meist dazu, einen Maklerkontakt herzustellen. Die Wertermittlung stützt sich auf Ihre Unterlagen, im Rhein-Main-Gebiet auf einen Ortstermin, und leitet den Wert mit zwei bis drei Verfahren her. Zu jeder Zahl nennen wir die Quelle.
Kann ich die Wertermittlung beim Finanzamt oder vor Gericht verwenden?
Nein. Den Nachweis eines niedrigeren Werts beim Finanzamt lässt § 198 BewG nur durch den Gutachterausschuss oder durch bestellte oder zertifizierte Sachverständige zu, und Gerichte beauftragen eigene Sachverständige. Für diese Fälle nennen wir Ihnen geeignete Stellen.
Welche Unterlagen brauchen Sie?
Das hängt von der Objektart ab. Mit dem Angebot erhalten Sie eine Liste, bei einer Wohnung etwa Teilungserklärung, Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung, Energieausweis und Wohnflächenberechnung. Fehlt etwas, kennzeichnen wir die Annahme im Dokument.
Geht das auch ohne Besichtigung?
Ja. Außerhalb des Rhein-Main-Gebiets arbeiten wir nach Unterlagen, Fotos und öffentlichen Straßen- und Luftbildern. Das Dokument weist aus, dass kein Ortstermin stattgefunden hat.
Muss ich danach mit Ihnen verkaufen?
Nein. Die Wertermittlung ist eine eigenständige Leistung. Beauftragen Sie uns innerhalb von sechs Monaten mit dem Verkauf, rechnen wir den Preis auf die Provision an.
Kann ich mit der Mietwertermittlung eine Mieterhöhung begründen?
Dafür ist sie nicht gedacht. § 558a BGB nennt als Begründungsmittel insbesondere den Mietspiegel, die Auskunft aus einer Mietdatenbank, die begründete Stellungnahme eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen und drei Vergleichswohnungen. Die Mietwertermittlung zeigt Ihnen vorher, welche Miete am Markt erreichbar ist und welche gesetzlichen Grenzen gelten.
Gilt die Mietpreisbremse auch für Gewerbeflächen?
Nein. Die Regeln der §§ 556d bis 556g BGB gelten nur für Wohnraum. Bei Gewerbe ist die Miete grundsätzlich frei verhandelbar. Umso wichtiger ist eine nachvollziehbar hergeleitete Marktmiete als Grundlage für das Gespräch mit Mietinteressenten.
Ermitteln Sie auch für Kaufinteressenten?
Ja, als Kaufpreisprüfung vor der Entscheidung, auf Wunsch mit Expresslieferung in drei Werktagen. Objekte, die wir selbst vermarkten oder verwalten, bewerten wir für Kaufinteressenten nicht.
Ich kaufe als Kapitalanlage. Wird es günstiger, wenn Sie die Immobilie danach verwalten?
Ja. Übertragen Sie uns innerhalb von sechs Monaten nach Übergabe der Wertermittlung die Sondereigentums- oder Mietverwaltung, rechnen wir den gezahlten Preis auf die Verwaltervergütung der ersten zwölf Monate an, höchstens bis zu deren Höhe.
Die Wertermittlung ist eine Entscheidungsgrundlage für Sie als Auftraggeber. Sie ist keine Verkehrswertermittlung nach § 194 BauGB und nicht zur Vorlage bei Finanzamt, Gericht oder Kreditinstitut bestimmt.
Wissen, was Ihre Immobilie wert ist.
Nennen Sie uns Objektart, Adresse und Anlass. Sie erhalten ein Festpreisangebot, in der Regel am selben Werktag.