Eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete setzt in Frankfurt voraus, dass die Miete zum Wirksamkeitszeitpunkt 15 Monate unverändert war und in drei Jahren um höchstens 15 Prozent steigt, solange die hessische Verordnung gilt (befristet bis 25.11.2026, sonst 20 Prozent nach § 558 Abs. 3 BGB). Modernisierungs- und Betriebskostenerhöhungen zählen nicht mit. Der Mieter muss zustimmen.
Bei kaum einem Thema liegen Vermieterinteresse und Mieterschutz so eng beieinander wie bei der Mieterhöhung, und kaum eines ist so formalisiert. Wer die Regeln kennt, kann Mieten rechtssicher anpassen; wer Formfehler macht, verliert Monate. Dieser Beitrag fasst den Stand für Frankfurt zusammen (Rechtsstand: Juli 2026).
Die Grundregel: ortsübliche Vergleichsmiete
Im laufenden Mietverhältnis können Sie die Zustimmung zu einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen (§ 558 BGB). Zwei zeitliche Hürden gelten dabei: Das Verlangen ist frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung zulässig, und die Miete muss zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, 15 Monate unverändert sein.
Der Frankfurter Mietspiegel 2026
Frankfurt verfügt seit dem 25. Juni 2026 über einen neuen qualifizierten Mietspiegel (§ 558d BGB), erstellt vom Institut Wohnen und Umwelt im Auftrag der Stadt. Qualifiziert heißt: Er ist nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt, und seinen Werten kommt eine Vermutungswirkung zu. Gerichte legen sie im Streitfall regelmäßig zugrunde. Für Vermieter ist er damit das stärkste Begründungsmittel. Die Stadt stellt den Mietspiegel samt Online-Rechner kostenfrei bereit; die Einordnung der eigenen Wohnung (Baualter, Lage, Ausstattung) lohnt Sorgfalt, denn sie entscheidet über die Spanne.
Die Kappungsgrenze: in Frankfurt 15 Prozent
Grundsätzlich darf die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 Prozent steigen (§ 558 Abs. 3 Satz 1 BGB). Für Gebiete, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, beträgt der Prozentsatz kraft Gesetzes 15 Prozent; welche Gebiete das sind, bestimmen die Landesregierungen durch Rechtsverordnung für jeweils höchstens fünf Jahre (§ 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB). Hessen hat eine solche Verordnung erlassen, und Frankfurt gehört zu den erfassten Städten. Sie ist befristet bis zum 25. November 2026; ob die abgesenkte Grenze darüber hinaus gilt, hängt davon ab, ob das Land die Verordnung erneuert oder der Bundesgesetzgeber die Absenkung festschreibt. Planen Sie Erhöhungen bis dahin mit der 15-Prozent-Grenze.
Das Verfahren: Zustimmung statt Anordnung
Die Mieterhöhung ist rechtlich ein Zustimmungsverlangen: Sie erklären sie in Textform und begründen sie mit einem Mittel nach § 558a BGB: Mietspiegel, Mietdatenbank, Gutachten oder drei Vergleichswohnungen. Der Mieter kann bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang prüfen. Stimmt er zu, gilt die neue Miete ab dem Beginn des dritten Monats nach Zugang des Verlangens. Stimmt er nicht zu, bleibt Ihnen die Klage auf Zustimmung innerhalb von drei weiteren Monaten (§ 558b BGB). Häufigste Fehlerquellen sind eine fehlende oder falsche Begründung, eine falsche Mietspiegel-Einordnung und Rechenfehler bei der Kappungsgrenze. Jeder davon macht das Verlangen unwirksam und kostet einen neuen Anlauf.
Andere Wege: Modernisierung, Staffel, Index
Nach einer Modernisierung läuft die Erhöhung nicht über den Mietspiegel, sondern über die Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB: acht Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten im Jahr, als einseitige Erklärung und ohne Bindung an die ortsübliche Vergleichsmiete. Sie hat eine eigene Grenze in Euro je Quadratmeter (§ 559 Abs. 3a BGB), die mit der Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB nichts zu tun hat; beide zählen ausdrücklich nicht ineinander. Wie die Umlage berechnet, angekündigt und erklärt wird, steht im Beitrag zu Modernisierung und Mieterhöhung nach § 559 BGB.
Staffel- und Indexmiete (§§ 557a, 557b BGB) regeln die Anpassung bereits im Vertrag; dann scheidet eine zusätzliche Erhöhung nach § 558 in der Regel aus. Welcher Weg passt, ist eine Vertragsentscheidung bei der Neuvermietung.
Mietpreisbremse bei Neuvermietung: derzeit umstritten
Bei der Wiedervermietung begrenzt die Mietpreisbremse (§ 556d BGB) die Miete auf zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete, sofern eine wirksame Landesverordnung das Gebiet ausweist. Genau daran hakt es derzeit: Das Amtsgericht Frankfurt hat die hessische Verordnung im Juni 2026 für unwirksam erklärt; das Urteil ist nicht rechtskräftig und bindet andere Gerichte nicht. Bis zur Klärung fahren Vermieter am sichersten, wenn sie Neuvermietungsmieten so kalkulieren, als gälte die Bremse. Eine spätere Rückforderung überzahlter Miete durch den Mieter ist das teurere Risiko.
Mieterhöhung mit Augenmaß
Rechtlich durchsetzbar und wirtschaftlich klug sind nicht immer dasselbe: Ein zuverlässiger Bestandsmieter ist oft mehr wert als die letzte Spanne des Mietspiegels. In unserer Verwaltungspraxis im Rhein-Main-Gebiet gehört die Prüfung, wann und in welcher Höhe eine Erhöhung sinnvoll ist, zur laufenden Mietverwaltung, samt der Formalien, an denen die meisten Erhöhungen scheitern.
Quellen
Fachlich verantwortet von der digo.immo Verwaltung & Invest - zertifizierter Wohnimmobilienverwalter nach § 26a WEG (IHK Frankfurt), Erlaubnis nach § 34c GewO. Zur Zertifizierung
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Er wurde KI-unterstützt erstellt; die Rechtsaussagen sind an den amtlichen Gesetzestexten geprüft. Rechtsstand: 26.08.2026; Gesetze und Rechtsprechung können sich ändern. Für Vollständigkeit, Richtigkeit und Aktualität wird keine Gewähr übernommen. Im Zweifel holen Sie bitte fachkundigen Rat ein.