Beim Mieterwechsel folgen auf die Kündigung die Vorabnahme, die Übergabe mit Protokoll und die Abrechnung der Kaution. Ein Übergabeprotokoll ist nicht vorgeschrieben, aber das zentrale Beweismittel für den Zustand der Wohnung. Eine vereinbarte Kaution darf höchstens drei Nettokaltmieten betragen (§ 551 Abs. 1 BGB); eine gesetzliche Rückzahlungsfrist gibt es nicht, dem Vermieter steht eine angemessene Prüffrist zu.
Der Mieterwechsel ist die Phase, in der beim Vermieten am meisten schiefgehen kann: Leerstand kostet Miete, fehlende Beweise kosten Schadensersatz, Formfehler kosten die Kaution. Mit einem klaren Ablauf und einem sauberen Protokoll bleibt der Wechsel dagegen ein Routinevorgang.
Der Ablauf im Überblick
Der Wechsel beginnt mit der Kündigung: Sie ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig (§ 573c Abs. 1 Satz 1 BGB). Für den Vermieter verlängert sich diese Frist mit der Mietdauer. Welche Gründe eine Kündigung des Vermieters überhaupt tragen, wie sich die Frist staffelt und woran Kündigungen scheitern, steht im Beitrag zur Kündigung des Mietverhältnisses. Ab dem Zugang läuft die Uhr. Bestätigen Sie die Kündigung schriftlich, vereinbaren Sie einen Termin für eine Vorabnahme vier bis sechs Wochen vor Auszug und starten Sie die Neuvermietung parallel, damit die Wohnung nicht leer steht. Bei der Vorabnahme lässt sich klären, welche Arbeiten der Mieter bis zur Rückgabe noch erledigen muss. Das vermeidet Streit am Übergabetag.
Die Wohnungsübergabe und das Protokoll
Ein Übergabeprotokoll ist gesetzlich nicht vorgeschrieben. Es ist aber das zentrale Beweismittel, wenn es später um Schäden, Schönheitsreparaturen oder die Kaution geht. Hinein gehören:
- Zustand jedes Raums mit konkreten Mängeln (nicht “gebraucht”, sondern “Kratzer im Parkett, Schlafzimmer, ca. 30 cm”),
- Zählerstände für Strom, Gas und Wasser mit Zählernummern,
- Anzahl der übergebenen Schlüssel,
- Fotos als Anlage sowie
- Datum und Unterschriften beider Seiten, je eine Kopie pro Partei.
Der Zustandsteil wirkt dabei in beide Richtungen: Er sichert Ansprüche wegen Schäden, und er hält zugleich fest, welche Mängel der Mieter bei der Annahme der Wohnung kannte. Wer eine mangelhafte Wohnung in Kenntnis des Mangels annimmt, kann die Rechte aus den §§ 536 und 536a BGB nämlich nur geltend machen, wenn er sich diese Rechte bei der Annahme vorbehält (§ 536b Satz 3 BGB). Welche Rechte das im Einzelnen sind und wie eine spätere Mängelmeldung abzuarbeiten ist, steht im Beitrag zu Mängeln und Mietminderung.
Gibt der Mieter die Wohnung nicht rechtzeitig zurück, schuldet er für die Dauer der Vorenthaltung eine Nutzungsentschädigung (§ 546a BGB).
Schönheitsreparaturen: nüchtern prüfen
Ob der Mieter streichen muss, entscheidet allein der Mietvertrag, und die Klausel muss wirksam sein. Starre Fristenpläne (“alle drei Jahre Küche und Bad”) sind nach der Rechtsprechung unwirksam; wer die Wohnung unrenoviert übernommen hat, muss ohne Ausgleich in der Regel gar nicht renovieren. Vor dem Übergabetermin lohnt deshalb ein nüchterner Blick in den Vertrag statt pauschaler Forderungen, die vor Gericht nicht halten.
Die Kaution: prüfen, abrechnen, zurückzahlen
Die Kaution beträgt höchstens drei Nettokaltmieten, ist getrennt vom Vermögen des Vermieters anzulegen und zu verzinsen (§ 551 BGB). Neben dieser vereinbarten Sicherheit steht das gesetzliche Vermieterpfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters (§ 562 Abs. 1 Satz 1 BGB): Es entsteht ohne Vereinbarung, erstreckt sich aber nicht auf Sachen, die der Pfändung nicht unterliegen, und lässt sich nur über eine förmliche Verwertung zu Geld machen. Nach der Rückgabe dürfen Sie sie nicht sofort behalten, müssen sie aber auch nicht sofort auszahlen: Ihnen steht eine angemessene Prüffrist zu, nach der Rechtsprechung je nach Einzelfall regelmäßig einige Monate. Für die noch ausstehende Betriebskostenabrechnung darf ein angemessener Teil bis zur Abrechnung zurückbehalten werden. Unstreitige Beträge sollten Sie zügig auszahlen. Das reduziert Konfliktpotenzial und Verzugsrisiken.
Zählerstände und die letzte Abrechnung
Beim Auszug innerhalb des Abrechnungszeitraums wird zeitanteilig abgerechnet: verbrauchsabhängige Kosten nach Zwischenablesung oder sachgerechter Schätzung, der Rest nach Zeitanteilen. Die 12-Monats-Frist für die Abrechnung läuft dabei unverändert ab Ende des Abrechnungszeitraums; der Auszug verkürzt sie nicht.
Nahtlos weitervermieten
Jeder Monat Leerstand kostet eine Monatsmiete, meist mehr als die gesamte Abwicklung des Wechsels. Besichtigungen bündeln, Unterlagen der Interessenten vorab prüfen und den neuen Vertrag vor dem Auszug des alten Mieters unterschreiben: So schließt sich die Lücke. Wer den kompletten Wechsel von der Vorabnahme über das Protokoll bis zur Neuvermietung nicht selbst stemmen will, kann ihn einer Mietverwaltung in Frankfurt übergeben; dort gehört er zum Tagesgeschäft.
Quellen
Fachlich verantwortet von der digo.immo Verwaltung & Invest - zertifizierter Wohnimmobilienverwalter nach § 26a WEG (IHK Frankfurt), Erlaubnis nach § 34c GewO. Zur Zertifizierung
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Er wurde KI-unterstützt erstellt; die Rechtsaussagen sind an den amtlichen Gesetzestexten geprüft. Rechtsstand: 29.08.2026; Gesetze und Rechtsprechung können sich ändern. Für Vollständigkeit, Richtigkeit und Aktualität wird keine Gewähr übernommen. Im Zweifel holen Sie bitte fachkundigen Rat ein.