Immobilienverkauf: der Ablauf vom Notartermin bis zum Grundbuch

Nach der Einigung auf den Preis vergehen bis zur Eintragung im Grundbuch typischerweise zwei bis vier Monate. Zuerst wird beurkundet, dann lässt der Notar die Auflassungsvormerkung eintragen und holt Löschungsunterlagen, Vorkaufsrechtszeugnis und, soweit nötig, die Verwalterzustimmung ein; erst danach wird der Kaufpreis fällig. Übergeben wird nach Zahlungseingang. Eigentümer wird der Käufer erst mit der Eintragung (§ 873 Abs. 1 BGB).

Die Einigung selbst bindet dabei niemanden. Ein Kaufvertrag über ein Grundstück oder eine Eigentumswohnung bedarf der notariellen Beurkundung (§ 311b Abs. 1 BGB); bis zum Notartermin kann jede Seite abspringen, auch nach einer unterschriebenen Reservierung. Dieser Beitrag zeigt, was danach passiert, wer was tut und woran es am häufigsten hakt.

Der Kaufvertrag: Entwurf und Prüffrist

Der Notar wird von beiden Seiten gemeinsam beauftragt. In der Praxis schlägt meist der Käufer einen vor, weil er die Notarkosten trägt. Wichtig zu wissen: Der Notar vertritt keine der beiden Seiten. Er beurkundet neutral und belehrt beide über die Folgen.

Sein Entwurf geht an Käufer und Verkäufer. Ist eine der Parteien Verbraucher, soll der Text im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung vorliegen (§ 17 Abs. 2a BeurkG); wird die Frist unterschritten, muss der Notar den Grund in der Niederschrift vermerken. Diese Zeit sollten Sie nutzen. Als Verkäufer lohnt der Blick vor allem auf Zahlungsfrist, Übergabetermin, den Ausschluss der Sachmängelhaftung und das mitverkaufte Inventar. Bei vermieteten Objekten kommt die korrekte Übernahme der Mietverhältnisse samt Kautionen hinzu.

Der Notartermin: Beurkundung und Auflassung

Im Termin verliest der Notar den vollständigen Vertrag; das ist Pflicht und dauert je nach Umfang eine gute Stunde. Danach unterschreiben beide Seiten. Wer verhindert ist, kann sich mit notarieller Vollmacht vertreten lassen.

Meist wird im selben Termin auch die Auflassung erklärt, also die dingliche Einigung über den Eigentumsübergang. Sie hat bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Seiten vor dem Notar zu erfolgen (§ 925 BGB), führt aber noch nicht zum Eigentumswechsel: Der Notar hält den Umschreibungsantrag zurück, bis der Kaufpreis vollständig gezahlt ist. Das schützt Sie als Verkäufer.

Was danach im Hintergrund läuft

Diese Phase dauert am längsten. Für Verkäufer ist sie die undankbarste, weil kaum etwas davon sichtbar ist. Der Notar stellt die Fälligkeitsvoraussetzungen her:

• Auflassungsvormerkung: Sie wird für den Käufer ins Grundbuch eingetragen und sichert seinen Anspruch. Spätere Verfügungen über das Grundstück sind ihm gegenüber unwirksam, soweit sie seinen Anspruch vereiteln würden (§ 883 BGB).
• Lastenfreistellung: Ihre finanzierende Bank muss die Löschungsbewilligung für die eingetragenen Grundschulden liefern. Sprechen Sie Ihre Bank früh an. Hier entstehen die meisten Verzögerungen, und hier klärt sich auch, ob eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt.
• Vorkaufsrecht der Gemeinde: Die Gemeinde kann ein Vorkaufsrecht haben; sie stellt auf Antrag ein Zeugnis über dessen Nichtbestehen oder Nichtausübung aus. Das Grundbuchamt trägt den Käufer nur ein, wenn dieser Nachweis vorliegt (§ 28 BauGB). Für die Ausübung hat die Gemeinde drei Monate ab Mitteilung des Kaufvertrags Zeit; in der Praxis kommt das Zeugnis meist deutlich schneller.
• Verwalterzustimmung: Bei Eigentumswohnungen kann in der Teilungserklärung vereinbart sein, dass die Veräußerung der Zustimmung des Verwalters bedarf (§ 12 Abs. 1 WEG). Versagt werden darf sie nur aus wichtigem Grund (§ 12 Abs. 2 WEG). Wer seinen Verwalter früh informiert, spart hier Wochen.

Fälligkeit, Zahlung und Übergabe

Liegt alles vor, verschickt der Notar die Fälligkeitsmitteilung. Erst ab diesem Zeitpunkt muss der Käufer zahlen, üblicherweise innerhalb von zehn bis vierzehn Tagen und direkt auf Ihr Konto; ein Notaranderkonto ist heute die Ausnahme und kostet extra.

Die Übergabe erfolgt nach vollständigem Zahlungseingang. Mit ihr gehen Nutzungen, Lasten und die Gefahr des zufälligen Untergangs auf den Käufer über (§ 446 BGB). Ab diesem Tag zahlt er Hausgeld, Versicherung und Nebenkosten. Halten Sie den Zustand samt Zählerständen und Schlüsselzahl in einem Protokoll fest, wie es auch beim Mieterwechsel üblich ist.

Grunderwerbsteuer und Eigentumsumschreibung

Der Notar zeigt den Vertrag dem Finanzamt an. Der Käufer erhält den Bescheid über die Grunderwerbsteuer, in Hessen 6 Prozent des Kaufpreises, und zahlt. Danach erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung; ohne sie darf der Erwerber nicht ins Grundbuch eingetragen werden (§ 22 GrEStG).

Liegen Bescheinigung, Zahlungsnachweis und alle Unterlagen vor, beantragt der Notar die Eigentumsumschreibung. Mit der Eintragung ist der Käufer Eigentümer, die Vormerkung wird gelöscht. Für Sie als Verkäufer ist der Vorgang wirtschaftlich allerdings schon mit der Zahlung und der Übergabe abgeschlossen.

Was Verkäufer beschleunigen können

Über das Tempo entscheiden vor allem die Unterlagen: Grundbuchauszug, Teilungserklärung, Energieausweis und bei Vermietung die Mietverträge sollten früh und vollständig bereitliegen. Informieren Sie außerdem Ihre Bank rechtzeitig über den Verkauf, damit die Löschungsbewilligung nicht zum Flaschenhals wird. Ist bei einer Eigentumswohnung eine Zustimmung nötig, binden Sie den Verwalter früh ein. Welche Unterlagen schon vor der Vermarktung zusammengehören, zeigt unsere Checkliste zum Verkaufen und Vermieten.

Verkauf im Rhein-Main-Gebiet

Zwischen Beurkundung und Umschreibung liegen viele Fäden, die jemand in der Hand halten muss, vom Termin mit der Bank bis zur Verwalterzustimmung. Wir begleiten Eigentümer in Frankfurt und der Region durch diesen Ablauf, vom Verkauf über die Übergabe bis zur letzten Abrechnung. Aus der Verwaltungspraxis wissen wir, an welchen Stellen Wochen verloren gehen. Es sind fast immer diese drei.

Fachlich verantwortet von der digo.immo Verwaltung & Invest - zertifizierter Wohnimmobilienverwalter nach § 26a WEG (IHK Frankfurt), Erlaubnis nach § 34c GewO. Zur Zertifizierung

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