Virtuelle und hybride Eigentümerversammlung: was erlaubt ist

Rein virtuell tagen darf eine Eigentümergemeinschaft nur nach einem Beschluss mit mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen, längstens für drei Jahre (§ 23 Abs. 1a WEG). Wurde er vor 2028 gefasst, ist bis einschließlich 2028 mindestens einmal im Jahr zusätzlich eine Präsenzversammlung durchzuführen, sofern die Eigentümer nicht einstimmig verzichten (§ 48 Abs. 6 WEG).

Zwischen dem Saal im Bürgerhaus und der Videokonferenz liegen im Wohnungseigentumsgesetz zwei Beschlüsse mit sehr unterschiedlichen Hürden. Dieser Beitrag zeigt, welche Formen der Versammlung das Gesetz kennt, welcher Beschluss welche Mehrheit braucht, wie lange die Übergangsregelung zur Präsenzversammlung noch trägt, welche Technik eine virtuelle Versammlung in der Praxis verlangt und was passiert, wenn während der Abstimmung die Verbindung abreißt. Rechtsstand ist der 22. September 2026. Den Ablauf der Versammlung selbst behandelt der Beitrag zur Eigentümerversammlung, ihre Vorbereitung der Beitrag zur Einladung zur Eigentümerversammlung.

Präsenz, hybrid, rein virtuell: was das Gesetz unterscheidet

Angelegenheiten, über die nach dem WEG oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können, werden durch Beschlussfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer geordnet (§ 23 Abs. 1 Satz 1 WEG). Die Beschlusskompetenz reicht also nur so weit, wie Gesetz oder Vereinbarung sie eröffnen. Das ist der gesetzliche Ausgangspunkt: eine Versammlung, zu der man kommt. Von dort führen zwei Wege ins Digitale, und beide setzen einen Beschluss der Gemeinschaft voraus.

Bei der hybriden Versammlung bleibt der Versammlungsort erhalten. Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass Wohnungseigentümer an der Versammlung auch ohne Anwesenheit an deren Ort teilnehmen und sämtliche oder einzelne ihrer Rechte ganz oder teilweise im Wege elektronischer Kommunikation ausüben können (§ 23 Abs. 1 Satz 2 WEG). Der Wortlaut erlaubt eine Feinsteuerung, die oft übersehen wird: sämtliche oder einzelne Rechte, ganz oder teilweise. Ein Beschluss darf die elektronische Ausübung also auf einzelne Rechte beschränken, etwa auf das Rederecht, und die Stimmabgabe der Anwesenheit vorbehalten. Eine besondere Mehrheit verlangt das Gesetz hier nicht, es bleibt bei der Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG).

Bei der rein virtuellen Versammlung fällt der Versammlungsort weg. Die Wohnungseigentümer können mit mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen beschließen, dass die Versammlung innerhalb eines Zeitraums von längstens drei Jahren ab Beschlussfassung ohne physische Präsenz der Wohnungseigentümer und des Verwalters an einem Versammlungsort stattfindet oder stattfinden kann (§ 23 Abs. 1a Satz 1 WEG). Der Unterschied zur hybriden Form liegt nicht in der Technik, sondern im Ort: Bei der virtuellen Versammlung ist niemand mehr physisch anwesend, auch der Verwalter nicht.

Die beiden Wege sind unterschiedlich alt. Die hybride Teilnahme nach § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG kam mit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) vom 16. Oktober 2020 (BGBl. I S. 2187) und gilt seit dem 1. Dezember 2020. Die rein virtuelle Versammlung und ihre Übergangsregelung sind vier Jahre jünger und stammen aus einem eigenen Gesetz: § 23 Abs. 1a und § 48 Abs. 6 WEG wurden durch das Gesetz zur Zulassung virtueller Wohnungseigentümerversammlungen vom 10. Oktober 2024 eingefügt, verkündet am 16. Oktober 2024 im Bundesgesetzblatt (BGBl. 2024 I Nr. 306) und in Kraft seit dem 17. Oktober 2024. Häufig wird die virtuelle Versammlung auf 2023 datiert, das Jahr des Gesetzentwurfs: Den hatte die Bundesregierung am 13. September 2023 beschlossen. Für die Fristen in § 48 Abs. 6 WEG spielt das keine Rolle, für die Frage, ab wann ein Beschluss überhaupt gefasst werden konnte, schon.

Der Ermächtigungsbeschluss nach § 23 Abs. 1a WEG

Die Dreiviertelmehrheit bezieht sich auf die abgegebenen Stimmen, nicht auf alle Wohnungseigentümer und nicht auf die Miteigentumsanteile. Wer der Versammlung fernbleibt und niemanden bevollmächtigt, senkt damit die Zahl der abgegebenen Stimmen und die absolute Zahl der Ja-Stimmen, die für die drei Viertel nötig sind. Gezählt wird nach dem Stimmprinzip, das für die Gemeinschaft gilt: gesetzlich hat jeder Wohnungseigentümer eine Stimme (§ 25 Abs. 2 Satz 1 WEG), die Gemeinschaftsordnung kann etwas anderes vorsehen.

Das Gesetz begrenzt die Geltung auf längstens drei Jahre ab Beschlussfassung, ein kürzerer Zeitraum ist zulässig. Dass der Beschluss den Zeitraum ausdrücklich nennt, verlangt § 23 Abs. 1a Satz 1 WEG allerdings nicht: Fehlt die Angabe, greift die gesetzliche Höchstdauer von drei Jahren. Ihn trotzdem in den Beschlusstext zu schreiben, ist Praxisempfehlung, weil dann jeder das Ende im Protokoll ablesen kann. Eine dauerhafte Umstellung auf die virtuelle Form gibt § 23 Abs. 1a WEG nicht her. Wie oft ein solcher Beschluss gefasst werden darf, sagt das Gesetz nicht; begrenzt ist der Zeitraum je Beschluss, nicht die Zahl der Beschlüsse. Eine Gemeinschaft, die dabei bleiben will, setzt den Punkt deshalb rechtzeitig vor Ablauf erneut auf die Tagesordnung.

Der Wortlaut lässt zwei Varianten zu, die im Beschlusstext auseinandergehalten werden sollten. Beschließen die Eigentümer, dass die Versammlung virtuell stattfindet, ist die Form für den ganzen Zeitraum festgelegt. Beschließen sie, dass sie virtuell stattfinden kann, entscheidet der Einberufende von Fall zu Fall. Die zweite Variante ist die flexiblere; welche von beiden gewollt ist, gehört in den Beschlusstext.

Wie jeder andere Beschluss braucht auch dieser die Ankündigung: Zur Gültigkeit eines Beschlusses ist erforderlich, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist (§ 23 Abs. 2 WEG). Ein unter Verschiedenes gefasster Ermächtigungsbeschluss ist angreifbar, und zwar unabhängig davon, wie klar die Mehrheit ausgefallen ist. Welche Mehrheiten für die übrigen Gegenstände gelten und wann ein Beschluss bestandskräftig wird, steht im Beitrag zu den WEG-Beschlüssen.

Die inhaltliche Grenze zieht der zweite Satz: Die virtuelle Wohnungseigentümerversammlung muss hinsichtlich der Teilnahme und Rechteausübung mit einer Präsenzversammlung vergleichbar sein (§ 23 Abs. 1a Satz 2 WEG). Das Gesetz sagt vergleichbar, nicht gleichwertig und nicht identisch. Gemessen wird an zwei Punkten, an der Teilnahme und an der Ausübung der Rechte. Wer teilnimmt, muss der Versammlung folgen, sich zu Wort melden und abstimmen können. Eine reine Übertragung ohne Rückkanal lässt sich damit nicht vereinbaren.

Die Übergangsregelung: Präsenzversammlung bis einschließlich 2028

Dies ist der zeitgebundene Teil der Regelung, und er steht nicht in § 23 WEG, sondern in den Übergangsvorschriften. Der Wortlaut lautet: “Fassen die Wohnungseigentümer vor dem 1. Januar 2028 einen Beschluss nach § 23 Absatz 1a, ist bis einschließlich 2028 mindestens einmal im Jahr eine Präsenzversammlung durchzuführen, sofern die Wohnungseigentümer hierauf nicht durch einstimmigen Beschluss verzichten. Ein Verstoß gegen diese Pflicht führt nicht zur Nichtigkeit oder Anfechtbarkeit der in einer virtuellen Wohnungseigentümerversammlung gefassten Beschlüsse.” (§ 48 Abs. 6 WEG)

Aus diesen zwei Sätzen folgt mehr, als die verbreitete Kurzfassung “bis 2028 muss zusätzlich präsent getagt werden” abbildet.

Die Pflicht knüpft an den Zeitpunkt des Beschlusses an, nicht an den der Versammlung. Wer 2026 beschließt, ist gebunden; wer denselben Beschluss im Januar 2028 fasst, ist es nicht. Die Pflicht endet mit dem Jahr 2028, auch wenn der Ermächtigungsbeschluss länger läuft: Ein Beschluss vom Herbst 2026 trägt bis Herbst 2029, für 2029 verlangt § 48 Abs. 6 Satz 1 WEG dann aber keine Präsenzversammlung mehr. Ab wann die Pflicht im ersten Jahr greift, sagt der Wortlaut nicht; er nennt nur den Auslöser und das Ende.

Praktisch fällt die Pflicht mit der ohnehin bestehenden zusammen. Die Versammlung der Wohnungseigentümer wird von dem Verwalter mindestens einmal im Jahr einberufen (§ 24 Abs. 1 WEG). § 48 Abs. 6 Satz 1 WEG verlangt keine zweite Versammlung; daraus folgt, dass mindestens eine der Versammlungen des Jahres eine Präsenzversammlung sein muss. Eine Gemeinschaft mit genau einer Versammlung pro Jahr kann diese in den betroffenen Jahren also nicht rein virtuell abhalten.

Die Ausnahme ist eng: Der Verzicht verlangt einen einstimmigen Beschluss, während die virtuelle Versammlung selbst mit drei Vierteln der abgegebenen Stimmen eingeführt werden kann. Der Ausweg aus der Pflicht ist damit schwerer zu erreichen als die Pflicht selbst. Eine einzige Nein-Stimme genügt, um den Verzicht scheitern zu lassen. Auch dieser Beschluss braucht seinen eigenen Tagesordnungspunkt (§ 23 Abs. 2 WEG).

Der zweite Satz nimmt der Pflicht ihre Schärfe: Ein Verstoß führt nicht zur Nichtigkeit oder Anfechtbarkeit der in einer virtuellen Versammlung gefassten Beschlüsse. Wer 2027 nur virtuell tagt, hat gegen § 48 Abs. 6 Satz 1 WEG verstoßen, die dort gefassten Beschlüsse bleiben davon aber unberührt. Das ist keine Erlaubnis, die Präsenzversammlung wegzulassen, sondern die Entscheidung des Gesetzgebers, die Beschlüsse der Gemeinschaft nicht an einem Organisationsfehler scheitern zu lassen.

Für diesen Beitrag gilt der Rechtsstand vom 22. September 2026. Zu diesem Zeitpunkt ist § 48 Abs. 6 WEG unverändert in Kraft, die jüngste Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes datiert vom 10. Oktober 2024. Wer deutlich später liest, sollte die Vorschrift erneut aufrufen: Ihre praktische Wirkung endet mit dem Jahr 2028, und die Kombination aus Stichtag und Endjahr macht jede Zusammenfassung schnell veraltet.

Technische Mindestanforderungen: was das Gesetz sagt und was nicht

Eine technische Vorgabe enthält das WEG nicht. Es nennt keine Plattform, keine Bandbreite, keinen Verschlüsselungsstandard, keine Pflicht zur Bildübertragung und keine Anforderung an die Ausstattung der Teilnehmer. Der einzige gesetzliche Maßstab ist die Vergleichbarkeit in Teilnahme und Rechteausübung nach § 23 Abs. 1a Satz 2 WEG. Alles Weitere ist Auslegung dieser Vorschrift und Verwaltungspraxis. Was hier folgt, ist als Praxis gekennzeichnet und keine Rechtspflicht; eine gesetzliche Fundstelle dafür gibt es nicht.

Aus dem Maßstab selbst lässt sich immerhin eine Untergrenze ableiten. Vergleichbar ist eine Teilnahme nur, wenn der Eigentümer die Aussprache verfolgen, sich zu Wort melden, Anträge stellen und abstimmen kann. Ein Kanal, der nur in eine Richtung sendet, erfüllt das nicht. Ob dafür Bild nötig ist oder Ton genügt, sagt das Gesetz nicht.

Was sich in der Praxis bewährt hat:

• Ein Testtermin einige Tage vor der Versammlung, zu dem sich jeder Eigentümer ohne Anmeldung einwählen kann.
• Eine Telefoneinwahl als Rückfallebene für Eigentümer ohne stabile Datenverbindung oder ohne geeignetes Gerät.
• Die Zugangsdaten schon in der Einladung. Die Einberufung erfolgt ohnehin in Textform (§ 24 Abs. 4 Satz 1 WEG), ein zweiter Versand erzeugt nur Rückfragen.
• Eine zweite Person für die Technik, damit der Vorsitzende die Versammlung leiten kann und nicht die Software bedient.
• Ein vorab festgelegtes Abstimmungsverfahren, das auch die Erfassung von Enthaltungen und den Fall einer namentlichen Abstimmung abdeckt.

Stimmrecht, Identität und der Abbruch der Verbindung

Am Stimmrecht ändert die Form der Versammlung nichts. Bei der Beschlussfassung entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG), jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme (§ 25 Abs. 2 Satz 1 WEG), und steht ein Wohnungseigentum mehreren gemeinschaftlich zu, können sie das Stimmrecht nur einheitlich ausüben (§ 25 Abs. 2 Satz 2 WEG). Gezählt werden Wohnungseigentümer, nicht Einheiten: Wem drei Wohnungen gehören, der hat nach dem gesetzlichen Kopfprinzip trotzdem eine Stimme, solange die Gemeinschaftsordnung nichts anderes bestimmt. Auch die Vertretung bleibt möglich, Vollmachten bedürfen zu ihrer Gültigkeit der Textform (§ 25 Abs. 3 WEG), und der Stimmrechtsausschluss des § 25 Abs. 4 WEG gilt online wie vor Ort.

Zur Identitätsprüfung enthält das WEG keine Regelung. Es schreibt weder eine Anwesenheitsliste noch ein Verfahren zur Feststellung vor, wer sich hinter einem Zugang verbirgt. In der Praxis führt der Weg über personalisierte Zugangsdaten je Eigentümer, einen Abgleich der Zugeschalteten mit der Eigentümerliste zu Beginn der Versammlung und die Feststellung der vertretenen Stimmen wie in einer Präsenzversammlung. Das ist Verwaltungspraxis, keine gesetzliche Pflicht.

Auch den Verbindungsabbruch regelt das Gesetz nicht. Es sagt nicht, ob eine Versammlung zu unterbrechen ist, wenn ein Teilnehmer ausfällt, wie lange gewartet werden muss und wer die Störung zu vertreten hat. Der Maßstab bleibt § 23 Abs. 1a Satz 2 WEG: Wer wegen eines Ausfalls von Teilnahme und Rechteausübung abgeschnitten ist, nimmt an einer Versammlung teil, die insoweit nicht mehr mit einer Präsenzversammlung vergleichbar ist. Was daraus für den einzelnen Beschluss folgt, steht im nächsten Abschnitt.

Für die Praxis heißt das: Der Vorsitzende hält die Abstimmung an, sobald ein Ausfall gemeldet wird oder in der Teilnehmerliste sichtbar ist, wartet eine vorher angekündigte Zeitspanne und wiederholt die Abstimmung, wenn sich der Eigentümer wieder zuschaltet. Ein Vermerk über die Unterbrechung und den Zeitpunkt hilft später jedem, der den Ablauf rekonstruieren muss. Verlangt ist er nicht: Die Niederschrift muss die gefassten Beschlüsse enthalten (§ 24 Abs. 6 Satz 1 WEG), weitere Angaben schreibt das Gesetz für ihren Inhalt nicht vor.

Wenn die Technik versagt: Folgen für die Beschlüsse

Ein technischer Fehler macht einen Beschluss nicht von allein unwirksam. Nichtig ist ein Beschluss nur, wenn er gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann (§ 23 Abs. 4 Satz 1 WEG). Im Übrigen ist ein Beschluss gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist (§ 23 Abs. 4 Satz 2 WEG). Ein Ausfall während der Abstimmung fällt in die zweite Gruppe: Der Beschluss gilt, bis ein Gericht etwas anderes sagt.

Wer ihn beseitigen will, braucht die Anfechtungsklage, und die steht unter Zeitdruck. Sie muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb zweier Monate nach der Beschlussfassung begründet werden (§ 45 Satz 1 WEG), zu richten gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§ 44 Abs. 2 Satz 1 WEG). Wie die beiden Fristen im Kalender laufen und welches Kostenrisiko entsteht, steht im Beitrag zum Anfechten eines Beschlusses.

Ob eine solche Klage Erfolg hat, entscheidet sich in der Praxis daran, ob sich der Ausfall auf das Ergebnis ausgewirkt haben kann. Ein Eigentümer, der zwei Minuten fehlte und danach mit abstimmte, steht anders da als einer, der die ganze Aussprache und die Abstimmung verpasste, während sein Antrag verhandelt wurde. Eine gesetzliche Regelung dazu gibt es nicht; das WEG enthält für den technischen Ausfall weder einen Tatbestand noch eine Rechtsfolge.

Ausdrücklich geregelt ist in diesem Zusammenhang nur ein einziger Fall, und er betrifft nicht die Technik: Ein Verstoß gegen die Pflicht zur jährlichen Präsenzversammlung führt nicht zur Nichtigkeit oder Anfechtbarkeit der in einer virtuellen Wohnungseigentümerversammlung gefassten Beschlüsse (§ 48 Abs. 6 Satz 2 WEG). Aus dieser Vorschrift lässt sich für den Verbindungsabbruch nichts herleiten, sie zeigt nur, wo der Gesetzgeber eine Folge geregelt hat und wo nicht.

Für die Verwaltung folgt daraus ein einfacher Umgang mit Zweifelsfällen: Bei einem Ausfall wird die Abstimmung wiederholt, statt über ihre Wirksamkeit zu diskutieren. Eine wiederholte Abstimmung kostet zwei Minuten, ein Anfechtungsverfahren blockiert die Umsetzung des Beschlusses über Monate.

Virtuelle Versammlungen in Frankfurt und im Rhein-Main-Gebiet

Das WEG ist Bundesrecht, in Offenbach gelten dieselben Mehrheiten wie in Bad Homburg oder Eschborn. Was sich unterscheidet, ist die Zusammensetzung der Gemeinschaften. In Frankfurt gehört ein erheblicher Teil der Eigentumswohnungen Vermietern, die anderswo wohnen, teils im Ausland. Für sie entscheidet die Form der Versammlung darüber, ob sie ihr Stimmrecht selbst ausüben oder eine Vollmacht mit Weisung erteilen.

Genau deshalb ist die hybride Form für viele Gemeinschaften der ruhigere Weg. Sie braucht nur die einfache Mehrheit, hält den Versammlungsort für die offen, die kommen wollen, und löst die Übergangsregelung des § 48 Abs. 6 WEG gar nicht erst aus, weil sie kein Beschluss nach § 23 Abs. 1a WEG ist. Die rein virtuelle Versammlung lohnt sich dort, wo fast alle Eigentümer auswärts wohnen und die Anreise regelmäßig scheitert.

In unserer WEG-Verwaltung in Frankfurt klären wir vor der Abstimmung über die Form, wer überhaupt online teilnehmen könnte, und schlagen erst danach eine Variante vor. Ein Beschluss über die virtuelle Versammlung, dem ein Teil der Eigentümer technisch nicht folgen kann, erzeugt neuen Streit statt weniger. Woran eine sorgfältig arbeitende Verwaltung sonst zu erkennen ist, steht unter zertifizierte Immobilienverwaltung.

Fachlich verantwortet von der digo.immo Verwaltung & Invest - zertifizierter Wohnimmobilienverwalter nach § 26a WEG (IHK Frankfurt), Erlaubnis nach § 34c GewO. Zur Zertifizierung

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Er wurde KI-unterstützt erstellt; die Rechtsaussagen sind an den amtlichen Gesetzestexten geprüft. Rechtsstand: 13.10.2026; Gesetze und Rechtsprechung können sich ändern. Für Vollständigkeit, Richtigkeit und Aktualität wird keine Gewähr übernommen. Im Zweifel holen Sie bitte fachkundigen Rat ein.