Einladung zur Eigentümerversammlung: Frist, Form und Tagesordnung

Zur Eigentümerversammlung lädt der Verwalter in Textform ein. Die Frist soll mindestens drei Wochen betragen, sofern keine besondere Dringlichkeit vorliegt (§ 24 Abs. 1 und Abs. 4 WEG). Maßgeblich ist der Zugang beim Eigentümer, nicht das Absendedatum. Jeder Beschlussgegenstand muss in der Einladung bezeichnet sein (§ 23 Abs. 2 WEG), sonst ist der Beschluss anfechtbar.

Die Einladung entscheidet darüber, ob die Beschlüsse einer Versammlung halten. Wer zu spät lädt, einen Tagesordnungspunkt vergisst oder den Zugang nicht belegen kann, riskiert, dass eine gut vorbereitete Versammlung im Nachhinein wertlos wird. Dieser Beitrag zeigt, wie die Drei-Wochen-Frist im Kalender gerechnet wird, was die Textform verlangt, was in die Tagesordnung gehört und was nach einem Ladungsfehler passiert. Den Ablauf der Versammlung selbst behandelt unser Beitrag zur Eigentümerversammlung.

Wer einlädt und wann

Die Versammlung der Wohnungseigentümer wird von dem Verwalter mindestens einmal im Jahr einberufen (§ 24 Abs. 1 WEG). Das ist seine Pflicht, keine Ermessensfrage. Einberufen muss er außerdem, wenn mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer das in Textform unter Angabe des Zwecks und der Gründe verlangt (§ 24 Abs. 2 WEG). Ein einzelner Eigentümer kann eine Versammlung also nicht erzwingen, mehr als ein Viertel der Gemeinschaft schon. Gezählt werden dabei Wohnungseigentümer, nicht Einheiten: In einer Gemeinschaft mit vier Eigentümern reicht einer deshalb nicht, es braucht zwei.

Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, die Versammlung einzuberufen, springt das Gesetz ein. Dann kann die Versammlung durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats, dessen Vertreter oder einen durch Beschluss ermächtigten Wohnungseigentümer einberufen werden (§ 24 Abs. 3 WEG). Das Gesetz nennt genau diese drei. Lädt jemand anderes ein, etwa ein engagierter Eigentümer ohne Ermächtigungsbeschluss, leidet die Versammlung an einem Einberufungsmangel, und die dort gefassten Beschlüsse sind angreifbar.

Wann die Vorbereitung beginnen muss, ergibt sich aus der Frist rückwärts. Für eine Versammlung im Juni steht die Tagesordnung im April, der Versand fällt in den Mai. Wer erst vier Wochen vorher anfängt, hat für Rückfragen, fehlende Angebote und Adressrecherche keine Reserve mehr.

Die Drei-Wochen-Frist und wie sie gerechnet wird

Der Wortlaut ist knapp: Die Frist der Einberufung soll, sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt, mindestens drei Wochen betragen (§ 24 Abs. 4 Satz 2 WEG). Es handelt sich um eine Sollvorschrift mit einer engen Ausnahme, und die drei Wochen sind ein Mindestmaß, keine Zielgröße.

Sollvorschrift bedeutet nicht Beliebigkeit. Wird die Frist ohne besondere Dringlichkeit unterschritten, ist die Einberufung fehlerhaft. Was besondere Dringlichkeit ist, definiert das Gesetz nicht. Gemeint sind Lagen, in denen das Zuwarten der Gemeinschaft schadet, etwa eine Notmaßnahme am Gebäude oder eine ablaufende Frist gegenüber einem Dritten. Ein voller Terminkalender gehört nicht dazu.

Gezählt wird ab dem Zugang. Die Einberufung ist eine Willenserklärung, die gegenüber Abwesenden in dem Zeitpunkt wirksam wird, in welchem sie ihnen zugeht (§ 130 Abs. 1 Satz 1 BGB). Wie genau zu zählen ist, regelt das Gesetz nicht. Wer sicher gehen will, rechnet weder den Tag des Zugangs noch den Tag der Versammlung mit und lässt dazwischen 21 volle Tage liegen. Diese strenge Zählweise kostet einen Tag Vorlauf und erspart im Streitfall die Diskussion darüber, ob die Frist gewahrt war.

Beispiel 1: Die Versammlung findet am Donnerstag, 15.10.2026, statt. Der Versammlungstag zählt nicht mit, davor müssen 21 volle Tage liegen, also der 24.09. bis zum 14.10. Die Einladung muss demnach spätestens am Mittwoch, 23.09.2026, zugehen. Eine E-Mail, die an diesem Mittwoch im Postfach landet, wahrt die Frist. Ein Brief, der an diesem Mittwoch erst zur Post gegeben wird, wahrt sie nicht.

Postlauf und Wochenende verschieben den Zugang regelmäßig nach hinten, und zwar unterschiedlich weit für unterschiedliche Eigentümer. Genau daran scheitern Ladungen in der Praxis.

Beispiel 2: Die Versammlung findet am Dienstag, 10.11.2026, statt. Die 21 vollen Tage laufen vom 20.10. bis zum 09.11., die Einladung muss also spätestens am Montag, 19.10.2026, zugehen. Der Verwalter gibt die Briefe am Freitag, 16.10., zur Post. Dazwischen liegt ein Sonntag, an dem nicht zugestellt wird. Kommt ein einziger Brief erst am Dienstag, 20.10., an, ist die Frist für diesen Eigentümer verfehlt, und jeder Beschluss der Versammlung wird angreifbar. Sicher gewesen wäre der Versand am Montag, 12.10.

Fällt der letzte mögliche Zugangstag selbst auf einen Samstag oder Sonntag, hilft § 193 BGB nicht weiter. Die Vorschrift verlegt einen Fristablauf auf den nächsten Werktag und würde die Ladungsfrist damit verkürzen statt verlängern. Wer sicher gehen will, zieht den Zugang auf den davorliegenden Werktag vor. Manche Gemeinschaftsordnungen enthalten außerdem eine eigene, längere Ladungsfrist. Ein Blick in die Teilungserklärung gehört deshalb zur Vorbereitung jeder Einladung.

Textform: was zählt, was nicht

Die Einberufung erfolgt in Textform (§ 24 Abs. 4 Satz 1 WEG). Was das heißt, steht in § 126b BGB: eine lesbare Erklärung, in der die Person des Erklärenden genannt ist, abgegeben auf einem dauerhaften Datenträger. Dauerhaft ist nach § 126b Satz 2 BGB ein Medium, das dem Empfänger erlaubt, eine an ihn persönlich gerichtete Erklärung so aufzubewahren oder zu speichern, dass sie ihm während eines angemessenen Zeitraums zugänglich bleibt, und das geeignet ist, die Erklärung unverändert wiederzugeben. Die unveränderte Wiedergabe muss also das Medium leisten, nicht der Empfänger.

Damit genügen der Brief, die E-Mail und der PDF-Anhang. Eine eigenhändige Unterschrift verlangt § 126b BGB nicht. Nicht genügen ein Anruf, eine Ansage im Treppenhaus oder ein Aushang am schwarzen Brett. Der Aushang ist keine Erklärung, die dem einzelnen Eigentümer zugeht, und ohne Zugang beginnt keine Frist.

Wer per E-Mail lädt, braucht eine aktuelle Adresse von jedem einzelnen Eigentümer und einen Beleg dafür, dass die Nachricht angekommen ist. Fehlt für einen Eigentümer die Adresse, geht für ihn ein Brief hinaus, und für ihn richtet sich die Frist nach diesem Brief. Die gepflegte Eigentümerliste ist deshalb die eigentliche Grundlage einer fristgerechten Ladung, nicht das Versandwerkzeug.

Die Tagesordnung: ohne Ankündigung kein Beschluss

Zur Gültigkeit eines Beschlusses ist erforderlich, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist (§ 23 Abs. 2 WEG). Der Satz ist kurz, seine Folgen sind es nicht: Über einen Punkt, der nicht angekündigt war, kann die Versammlung keinen tragfähigen Beschluss fassen. Die Eigentümer sollen anhand der Tagesordnung entscheiden können, ob sie anreisen, wie sie abstimmen und ob sie eine Vollmacht mit Weisung erteilen.

Bezeichnet ist ein Gegenstand, wenn ein Eigentümer ohne Rückfrage erkennt, worüber abgestimmt werden soll. Die Zeile “Dach” leistet das nicht. “Beschluss über die Sanierung des Flachdachs nach dem Angebot der Firma Muster vom 12.08.2026 über 78.000 Euro, Finanzierung aus der Erhaltungsrücklage” leistet es. Unter dem Punkt Verschiedenes sind Aussprache und Information zulässig, eine bindende Abstimmung nicht.

Der Wortlaut des späteren Beschlusses muss nicht vorab feststehen. Ändert die Versammlung einen Antrag innerhalb des angekündigten Gegenstands, etwa beim Betrag oder bei einer Bedingung, bleibt sie auf sicherem Boden. Verlässt sie den Gegenstand, nicht. Anträge einzelner Eigentümer gehören ebenfalls in die Tagesordnung: Wer einen eigenen Punkt beschließen lassen will, reicht ihn vor dem Versand der Einladung beim Verwalter ein. Welche Mehrheiten anschließend gelten, steht in unserem Beitrag zu den WEG-Beschlüssen.

Wenn die Ladungsfrist verfehlt wird

Ein Ladungsfehler macht einen Beschluss nicht automatisch wertlos. Nichtig ist ein Beschluss nur, wenn er gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann (§ 23 Abs. 4 Satz 1 WEG). Im Übrigen ist ein Beschluss gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist (§ 23 Abs. 4 Satz 2 WEG). Ein zu spät geladener Beschluss ist also anfechtbar, nicht nichtig.

Praktisch heißt das zunächst: Der Beschluss gilt. Der Verwalter muss ihn umsetzen, das beschlossene Hausgeld ist zu zahlen, der Auftrag darf vergeben werden. Wer den Beschluss aus der Welt schaffen will, muss klagen, und zwar zügig. Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb zweier Monate nach der Beschlussfassung begründet werden (§ 45 Satz 1 WEG). Läuft der Monat ab, bleibt der Beschluss trotz des Ladungsfehlers wirksam. Wer die Frist unverschuldet versäumt hat, kann Wiedereinsetzung beantragen, denn § 45 Satz 2 WEG erklärt die §§ 233 bis 238 ZPO für entsprechend anwendbar.

Ob eine Anfechtung Erfolg hat, hängt in der Praxis davon ab, ob sich der Fehler auf das Ergebnis ausgewirkt haben kann. Ein Eigentümer, der die Einladung zwei Tage zu spät erhielt, trotzdem teilnahm und mitstimmte, steht schlechter da als einer, der wegen der kurzen Frist eine Anreise nicht mehr organisieren konnte. Für die Verwaltung ist die Rechnung einfach: Eine Woche zusätzlicher Vorlauf kostet nichts, ein Anfechtungsprozess kostet Gerichts- und Anwaltskosten und blockiert die Umsetzung des Beschlusses über Monate.

Die Vollversammlung als Ausweg

Eine ausdrückliche Heilung des Ladungsmangels kennt das Gesetz nicht. Anerkannt ist in der Praxis der Fall der Vollversammlung: Sind sämtliche Wohnungseigentümer anwesend oder wirksam vertreten und erhebt niemand einen Einwand gegen die Einberufung, tragen die Beschlüsse trotz des Fehlers. Der Zweck der Frist ist dann erreicht, weil niemand von der Vorbereitung oder der Teilnahme abgehalten wurde.

Verlassen sollte sich darauf niemand. Es genügt ein Eigentümer, der fehlt, sich nicht wirksam vertreten lässt oder den Mangel zu Protokoll rügt. In einer Gemeinschaft mit vier Eigentümern ist die Vollversammlung ein brauchbarer Weg für Eilfälle, in einer Anlage mit vierzig Eigentümern ist sie eine Illusion.

Für echte Eilfälle bietet das Gesetz einen zweiten Weg. Auch ohne Versammlung ist ein Beschluss gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss in Textform erklären (§ 23 Abs. 3 Satz 1 WEG). Dieses Umlaufverfahren verlangt Einstimmigkeit, spart aber Termin und Frist. Für einen einzelnen Gegenstand können die Eigentümer zudem beschließen, dass die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt (§ 23 Abs. 3 Satz 2 WEG).

Einladung und Fristen in Frankfurt und im Rhein-Main-Gebiet

Das WEG ist Bundesrecht. In Frankfurt gelten dieselben Fristen wie in Offenbach, Bad Homburg oder Eschborn. Was sich unterscheidet, ist die Zusammensetzung der Gemeinschaften. In vielen Frankfurter Anlagen wohnt ein erheblicher Teil der Eigentümer nicht vor Ort, teils im europäischen Ausland. Für sie entscheidet der Postlauf über die Fristwahrung, und der ist ins Ausland mit einer Woche knapp bemessen.

In unserer WEG-Verwaltung in Frankfurt planen wir den Versand deshalb vier Wochen vor dem Termin, laden per E-Mail an jeden Eigentümer, der eine Adresse hinterlegt hat, und dokumentieren jeden Versand mit Datum und Empfänger. Woran eine sorgfältig arbeitende Verwaltung sonst noch zu erkennen ist, steht unter zertifizierte Immobilienverwaltung.

Fachlich verantwortet von der digo.immo Verwaltung & Invest - zertifizierter Wohnimmobilienverwalter nach § 26a WEG (IHK Frankfurt), Erlaubnis nach § 34c GewO. Zur Zertifizierung

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Er wurde KI-unterstützt erstellt; die Rechtsaussagen sind an den amtlichen Gesetzestexten geprüft. Rechtsstand: 21.09.2026; Gesetze und Rechtsprechung können sich ändern. Für Vollständigkeit, Richtigkeit und Aktualität wird keine Gewähr übernommen. Im Zweifel holen Sie bitte fachkundigen Rat ein.