Die Wohnungseigentümer können ihren Verwalter jederzeit durch Beschluss abberufen; ein wichtiger Grund ist dafür nicht nötig (§ 26 Abs. 1 und Abs. 3 Satz 1 WEG). Die Bestellung endet mit diesem Beschluss, der Verwaltervertrag spätestens sechs Monate nach der Abberufung (§ 26 Abs. 3 WEG). Ausschließen lässt sich das Abberufungsrecht nicht (§ 26 Abs. 5 WEG). Bestellt wird für höchstens fünf Jahre, nach der Begründung von Wohnungseigentum erstmals für höchstens drei (§ 26 Abs. 2 WEG).
Wichtig ist dabei, zwei Dinge sauber zu trennen: die Bestellung als organschaftlichen Akt und den Verwaltervertrag als schuldrechtliche Abrede. Dieser Leitfaden zeigt die Rechtslage und den Ablauf Schritt für Schritt.
Bestellung und Verwaltervertrag: zwei getrennte Rechtsverhältnisse
In der Praxis werden beide Begriffe oft vermischt, obwohl sie unterschiedlichen Regeln folgen.
Die Bestellung ist der organschaftliche Akt. Durch Beschluss in der Eigentümerversammlung wird eine Person oder ein Unternehmen zum Verwalter der Gemeinschaft bestimmt (§ 26 Abs. 1 WEG). Erst die Bestellung verleiht dem Verwalter seine gesetzliche Stellung als Organ der Gemeinschaft mit den Befugnissen aus dem WEG.
Der Verwaltervertrag ist der schuldrechtliche Vertrag, der daneben abgeschlossen wird. Er regelt die kaufmännischen Einzelheiten: Vergütung, Leistungsumfang, Sondervergütungen, Kündigungsfristen und die Laufzeit. Vertragspartner ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE). Welche Vergütungsmodelle darin üblich sind, was die Grundvergütung abdeckt und wo Sondervergütungen sachlich anfangen, steht im Beitrag zu den Kosten einer Hausverwaltung.
Diese Trennung hat eine wichtige Folge: Die Gemeinschaft kann den Verwalter durch Beschluss aus seiner Organstellung entfernen (Abberufung), ohne dass der Vertrag im selben Moment endet. Bestellung und Vertrag haben damit ein unterschiedliches rechtliches Schicksal, das man beim Wechsel auseinanderhalten muss.
| Merkmal | Bestellung | Verwaltervertrag |
|---|---|---|
| Rechtsnatur | organschaftlicher Akt | schuldrechtlicher Vertrag |
| Entstehung | Beschluss (§ 26 Abs. 1 WEG) | Vertragsschluss mit der GdWE |
| Inhalt | Stellung als Organ der Gemeinschaft | Vergütung, Leistungen, Laufzeit |
| Höchstdauer | 5 Jahre, Erstbestellung 3 Jahre | frei vereinbar, oft an Bestelldauer angelehnt |
| Ende | sofort mit Abberufungsbeschluss | spätestens 6 Monate nach Abberufung |
Bestelldauer und Erstbestellung
Die Bestellung ist zeitlich begrenzt. Nach § 26 Abs. 2 WEG darf der Verwalter für höchstens fünf Jahre bestellt werden. Bei der ersten Bestellung nach der Begründung von Wohnungseigentum verkürzt sich die Höchstdauer auf drei Jahre. Der Gesetzgeber will damit verhindern, dass sich eine junge Gemeinschaft langfristig an einen Verwalter bindet, den der teilende Eigentümer (Bauträger) ausgesucht hat.
Wie sich diese Grenze im Neubau auswirkt, wo der teilende Eigentümer den ersten Verwalter oft als einziger Wohnungseigentümer bestellt, steht im Beitrag zur ersten Eigentümerversammlung im Neubau.
Eine Wiederbestellung ist möglich, erfordert aber einen erneuten Beschluss. Dieser darf frühestens ein Jahr vor Ablauf der laufenden Bestellung gefasst werden. Läuft die Bestellung aus, ohne dass neu beschlossen wird, ist die Gemeinschaft ohne Verwalter und sollte rechtzeitig handeln.
Abberufung: jederzeit und ohne Grund
Der zentrale Hebel beim Verwalterwechsel ist die Abberufung. Nach § 26 Abs. 3 Satz 1 WEG kann der Verwalter jederzeit abberufen werden. Das bedeutet:
- Es genügt ein einfacher Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung, also die Mehrheit der abgegebenen Stimmen.
- Ein wichtiger Grund ist nicht erforderlich. Die Gemeinschaft muss ihre Entscheidung nicht rechtfertigen.
- Die Abberufung wird mit Bekanntgabe des Beschlusses wirksam und beendet die Organstellung sofort.
Diese Freiheit ist gesetzlich abgesichert: Nach § 26 Abs. 5 WEG sind Abweichungen von den Absätzen 1 bis 3 nicht zulässig. Weder eine Vereinbarung noch eine Klausel im Verwaltervertrag kann das jederzeitige Abberufungsrecht ausschließen oder erschweren, etwa durch die Forderung nach einem wichtigen Grund. Solche Klauseln sind unwirksam.
Folge für den Vertrag: Ende nach spätestens sechs Monaten
Während die Bestellung mit der Abberufung sofort endet, läuft der schuldrechtliche Verwaltervertrag noch eine Weile nach. Nach § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG endet der Vertrag spätestens sechs Monate nach der Abberufung.
Das ist eine gesetzliche Höchstgrenze, kein fester Zeitraum. Wird zugleich ein neuer Verwalter bestellt und das Amt geordnet übergeben, endet der Vertrag des alten Verwalters in der Regel früher. Die Sechs-Monats-Regel schützt vor allem davor, dass ein langfristiger Vertrag die Gemeinschaft trotz Abberufung noch über Jahre an Zahlungen bindet. Bis zum Vertragsende kann der abberufene Verwalter unter Umständen seine vereinbarte Vergütung verlangen, ohne noch tätig zu sein, sofern die Gemeinschaft die vorzeitige Beendigung ohne wichtigen Grund veranlasst hat.
Beispiel: Eine Gemeinschaft ist mit ihrem Verwalter unzufrieden und beruft ihn am 15. März per Beschluss ab. Die Organstellung endet sofort. Gleichzeitig bestellt sie einen neuen Verwalter zum 1. April. Der alte Vertrag würde von Gesetzes wegen spätestens am 15. September enden; durch die geordnete Übergabe zum 1. April endet er praktisch deutlich früher.
Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter
Seit der WEG-Reform gibt es den zertifizierten Verwalter (§ 26a WEG). Als zertifiziert darf sich bezeichnen, wer vor einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die nötigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt. Bestimmte Qualifikationen (etwa Volljuristen, Immobilienkaufleute oder ein einschlägiger Hochschulabschluss) gelten als gleichwertig und befreien von der Prüfung.
Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört nach § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG die Bestellung eines zertifizierten Verwalters. Jeder Eigentümer kann diese Bestellung grundsätzlich verlangen. Eine Ausnahme gilt nur für kleine Gemeinschaften: Wenn weniger als neun Sondereigentumsrechte bestehen, ein Wohnungseigentümer selbst zum Verwalter bestellt ist und weniger als ein Drittel der Eigentümer die Zertifizierung verlangt, entfällt die Pflicht. Die Anforderung ist seit dem 1. Dezember 2023 anwendbar; für am 1. Dezember 2020 bereits tätige Verwalter galt eine Übergangsfrist bis zum 1. Juni 2024 (§ 48 Abs. 4 WEG). Beim Wechsel sollte die Zertifizierung des neuen Verwalters daher von vornherein abgefragt werden.
Verwalterwechsel Schritt für Schritt
Ein Wechsel gelingt am besten, wenn Abberufung, Neubestellung und Übergabe ineinandergreifen. Die folgende Checkliste fasst den Ablauf zusammen.
| Schritt | Inhalt |
|---|---|
| 1. Vorbereitung | Neuen Verwalter auswählen, Angebote und Zertifizierung prüfen, Eckdaten des neuen Vertrags klären |
| 2. Versammlung einberufen | Beschlusspunkte “Abberufung des bisherigen Verwalters” und “Neubestellung” auf die Tagesordnung setzen |
| 3. Beschluss Abberufung | Einfacher Mehrheitsbeschluss nach § 26 Abs. 3 WEG, ohne wichtigen Grund |
| 4. Beschluss Neubestellung | Bestellung des neuen Verwalters (max. 5 Jahre) und Ermächtigung zum Vertragsschluss |
| 5. Übergabe | Vollständige Herausgabe aller Unterlagen und des Verwaltungsvermögens an den neuen Verwalter |
| 6. Banken und Vollmachten | Gemeinschaftskonten und Bankvollmachten auf den neuen Verwalter umstellen, alte Vollmachten widerrufen |
| 7. Abschluss | Schlussabrechnung des alten Verwalters einfordern, Übergabe protokollieren |
Besonders heikel ist die Übergabe. Der ausscheidende Verwalter ist verpflichtet, sämtliche Verwaltungsunterlagen und das gesamte Verwaltungsvermögen herauszugeben: Beschlusssammlung, Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung, Verträge, Versicherungspolicen, Jahresabrechnungen, Wirtschaftspläne, Belege und sämtliche Bankunterlagen. Verzögert sich die Übergabe, kann der neue Verwalter erst eingeschränkt arbeiten. Die Bankvollmachten sind ein eigener kritischer Punkt: Erst wenn der neue Verwalter Zugriff auf die Gemeinschaftskonten hat und die alten Vollmachten widerrufen sind, ist der Wechsel finanziell abgesichert.
Worauf bei der Auswahl achten
Ein Wechsel lohnt sich nur, wenn der neue Verwalter besser passt. Prüfen Sie vor der Bestellung:
- Zertifizierung nach § 26a WEG oder eine gleichwertige Qualifikation
- Transparente Vergütung: klare Grundvergütung, nachvollziehbare Sondervergütungen
- Erreichbarkeit und Reaktionszeiten sowie eine feste Ansprechperson
- Referenzen vergleichbarer Objekte in der Region
- Versicherungsschutz (Vermögensschaden-Haftpflicht)
- getrennte Kontoführung für jede betreute Gemeinschaft
Für Eigentümer in Frankfurt und im Rhein-Main-Gebiet ist außerdem die örtliche Präsenz wertvoll: Ein Verwalter, der Objekt und Markt kennt, reagiert schneller bei Schäden, Handwerkerterminen und Versammlungen. Wer einen Wechsel plant, kann sich für die WEG-Verwaltung in Frankfurt und eine zertifizierte Immobilienverwaltung ein unverbindliches Angebot einholen. Vermieten Sie einzelne Einheiten, ergänzt eine Mietverwaltung die WEG-Verwaltung sinnvoll.
Ein gut vorbereiteter Verwalterwechsel ist kein Bruch, sondern ein geordneter Übergang: Abberufung und Neubestellung in einer Versammlung, eine saubere Übergabe der Unterlagen und Konten, und die Gemeinschaft arbeitet ohne Lücke mit einem Verwalter weiter, der wirklich zu ihr passt.
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Quellen
Fachlich verantwortet von der digo.immo Verwaltung & Invest - zertifizierter Wohnimmobilienverwalter nach § 26a WEG (IHK Frankfurt), Erlaubnis nach § 34c GewO. Zur Zertifizierung
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Er wurde KI-unterstützt erstellt; die Rechtsaussagen sind an den amtlichen Gesetzestexten geprüft. Rechtsstand: 31.08.2026; Gesetze und Rechtsprechung können sich ändern. Für Vollständigkeit, Richtigkeit und Aktualität wird keine Gewähr übernommen. Im Zweifel holen Sie bitte fachkundigen Rat ein.