Nicht fernablesbare Erfassungsgeräte, die bis zum 1. Dezember 2021 eingebaut wurden, müssen bis zum 31. Dezember 2026 nachgerüstet oder ausgetauscht werden (§ 5 Abs. 3 Satz 1 HeizkostenV). Ausgenommen ist der Einzelfall, in dem die Umrüstung technisch nicht möglich ist oder zu einer unbilligen Härte führen würde (§ 5 Abs. 3 Satz 2 HeizkostenV). Sind die Geräte fernablesbar, muss der Gebäudeeigentümer die Nutzer monatlich über ihren Verbrauch informieren (§ 6a Abs. 1 Nr. 2 HeizkostenV).
Beides geht auf die Reform der Heizkostenverordnung von 2021 zurück. Dieser Leitfaden erklärt, was zu tun ist, wer in der Eigentümergemeinschaft entscheidet und welche Folgen ein Verstoß hat.
Was die Heizkostenverordnung verlangt
Die HeizkostenV schreibt vor, dass die Kosten für Heizung und Warmwasser überwiegend verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Dafür braucht jede Nutzeinheit Erfassungsgeräte: Wärmezähler, Heizkostenverteiler an den Heizkörpern und Warmwasserzähler. Seit der Reform 2021 müssen diese Geräte zusätzlich bestimmte technische Anforderungen erfüllen - allen voran die Fernablesbarkeit (§ 5 HeizkostenV).
Was heißt “fernablesbar”?
Fernablesbar bedeutet, dass der Zählerstand ohne Betreten der Wohnung ausgelesen werden kann. In der Praxis geschieht das per Funk: entweder als Walk-by-Verfahren, bei dem ein Messgerät im Vorbeigehen die Daten empfängt, oder über ein fest installiertes Funknetz, das die Werte automatisch übermittelt. Die früher üblichen Ablesetermine in jeder einzelnen Wohnung entfallen damit.
Die Frist: 31. Dezember 2026
Hier liegt der Kern für alle Bestandsobjekte:
Stichtag: Nicht fernablesbare Erfassungsgeräte, die bis zum 1.12.2021 installiert wurden, müssen bis zum 31. Dezember 2026 nachgerüstet oder ausgetauscht werden (§ 5 Abs. 3 HeizkostenV). Eine Ausnahme gilt nur im Einzelfall, wenn die Umrüstung technisch nicht möglich ist oder durch einen unangemessenen Aufwand oder in sonstiger Weise zu einer unbilligen Härte führen würde (§ 5 Abs. 3 Satz 2 HeizkostenV).
Für Neuinstallationen gilt die Pflicht ohnehin schon länger: Seit dem 1.12.2021 müssen neu eingebaute Geräte fernablesbar sein, und seit dem 1.12.2022 dürfen nur noch Geräte verbaut werden, die sich sicher an ein Smart-Meter-Gateway anbinden lassen.
Monatliche Verbrauchsinformation
Mit der Fernablesbarkeit kommt eine zweite Pflicht: die unterjährige Verbrauchsinformation (§ 6a HeizkostenV). Sind die Geräte fernablesbar, müssen die Nutzer regelmäßig - in der Regel monatlich - über ihren Verbrauch informiert werden. Die Information enthält unter anderem den Verbrauch des Abrechnungszeitraums und einen Vergleich mit dem Vorjahr. Ziel ist, dass Bewohner ihren Energieverbrauch nicht erst mit der Jahresabrechnung, sondern frühzeitig erkennen und steuern können.
Wer entscheidet und zahlt in der WEG?
In einer Wohnungseigentümergemeinschaft betrifft die Umstellung das gemeinschaftliche Eigentum (die Heizanlage und die Erfassungsausstattung). Über die Beauftragung eines Messdienstleisters und die Umstellung auf fernablesbare Technik entscheidet die Gemeinschaft - üblicherweise durch Beschluss in der Eigentümerversammlung.
Die laufenden Kosten für Geräte und Ablesung sind umlagefähige Heizkosten und werden über die jährliche Heiz- und Betriebskostenabrechnung auf die Nutzer verteilt. Wie die Verteilung im Detail funktioniert, lesen Sie in unserem Beitrag zur Betriebskostenabrechnung.
Folgen bei Verstoß
§ 12 Abs. 1 HeizkostenV kennt zwei Kürzungssätze. Fehlt entgegen § 5 Abs. 2 oder Abs. 3 die fernablesbare Ausstattung, darf der Nutzer den auf ihn entfallenden Kostenanteil um 3 Prozent kürzen (Satz 2); dasselbe gilt, wenn der Gebäudeeigentümer die Informationen nach § 6a nicht oder nicht vollständig mitteilt (Satz 3). Die 15 Prozent des Satzes 1 greifen, soweit die Kosten entgegen der Verordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden.
Im Verhältnis des einzelnen Wohnungseigentümers zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gilt dieses Kürzungsrecht nicht: Die Sätze 1 bis 3 sind dort nicht anzuwenden, es bleibt bei den allgemeinen Vorschriften (§ 12 Abs. 1 Satz 4 HeizkostenV). Versäumt die Gemeinschaft die Frist, kann der einzelne Eigentümer seinen Anteil an den Heizkosten in der Jahresabrechnung deshalb nicht um 3 Prozent kürzen. Die Ausnahme reicht aber nur so weit wie ihr Wortlaut: Vermietet ein Eigentümer seine Wohnung, bleibt es im Verhältnis zu seinem Mieter beim Kürzungsrecht des Nutzers, obwohl über die Umrüstung die Gemeinschaft entscheidet.
Heizkostenabrechnung in Frankfurt und im Rhein-Main-Gebiet
Die HeizkostenV ist Bundesrecht und gilt überall gleich. In der Praxis lohnt es sich, die Umstellung frühzeitig mit dem Messdienstleister zu planen, damit die Frist Ende 2026 sicher eingehalten und die monatliche Verbrauchsinformation korrekt bereitgestellt wird. Eine professionelle WEG-Verwaltung übernimmt die Ausschreibung, den Beschluss und die laufende Abwicklung.
Quellen
Fachlich verantwortet von der digo.immo Verwaltung & Invest - zertifizierter Wohnimmobilienverwalter nach § 26a WEG (IHK Frankfurt), Erlaubnis nach § 34c GewO. Zur Zertifizierung
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Er wurde KI-unterstützt erstellt; die Rechtsaussagen sind an den amtlichen Gesetzestexten geprüft. Rechtsstand: 28.08.2026; Gesetze und Rechtsprechung können sich ändern. Für Vollständigkeit, Richtigkeit und Aktualität wird keine Gewähr übernommen. Im Zweifel holen Sie bitte fachkundigen Rat ein.