Wer Wärme und Warmwasser in einem Mehrparteienhaus abrechnet, kommt an der Heizkostenverordnung (HeizkostenV) nicht vorbei. Mit der Reform von 2021 wurde sie deutlich modernisiert: Erfassungsgeräte müssen fernablesbar sein, und Mieter wie Eigentümer erhalten monatliche Verbrauchsinformationen. Für bestehende Anlagen gilt eine harte Frist - der 31. Dezember 2026. Dieser Leitfaden erklärt, was zu tun ist, wer entscheidet und welche Folgen ein Verstoß hat.
Was die Heizkostenverordnung verlangt
Die HeizkostenV schreibt vor, dass die Kosten für Heizung und Warmwasser überwiegend verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Dafür braucht jede Nutzeinheit Erfassungsgeräte: Wärmezähler, Heizkostenverteiler an den Heizkörpern und Warmwasserzähler. Seit der Reform 2021 müssen diese Geräte zusätzlich bestimmte technische Anforderungen erfüllen - allen voran die Fernablesbarkeit (§ 5 HeizkostenV).
Was heißt “fernablesbar”?
Fernablesbar bedeutet, dass der Zählerstand ohne Betreten der Wohnung ausgelesen werden kann. In der Praxis geschieht das per Funk: entweder als Walk-by-Verfahren, bei dem ein Messgerät im Vorbeigehen die Daten empfängt, oder über ein fest installiertes Funknetz, das die Werte automatisch übermittelt. Die früher üblichen Ablesetermine in jeder einzelnen Wohnung entfallen damit.
Die Frist: 31. Dezember 2026
Hier liegt der Kern für alle Bestandsobjekte:
Stichtag: Nicht fernablesbare Erfassungsgeräte, die bis zum 1.12.2021 installiert wurden, müssen bis zum 31. Dezember 2026 nachgerüstet oder ausgetauscht werden (§ 5 Abs. 3 HeizkostenV). Eine Ausnahme gilt nur, wenn die Umrüstung technisch nicht möglich oder mit unverhältnismäßig hohem Aufwand verbunden ist.
Für Neuinstallationen gilt die Pflicht ohnehin schon länger: Seit dem 1.12.2021 müssen neu eingebaute Geräte fernablesbar sein, und seit dem 1.12.2022 dürfen nur noch Geräte verbaut werden, die sich sicher an ein Smart-Meter-Gateway anbinden lassen.
Monatliche Verbrauchsinformation
Mit der Fernablesbarkeit kommt eine zweite Pflicht: die unterjährige Verbrauchsinformation (§ 6a HeizkostenV). Sind die Geräte fernablesbar, müssen die Nutzer regelmäßig - in der Regel monatlich - über ihren Verbrauch informiert werden. Die Information enthält unter anderem den Verbrauch des Abrechnungszeitraums und einen Vergleich mit dem Vorjahr. Ziel ist, dass Bewohner ihren Energieverbrauch nicht erst mit der Jahresabrechnung, sondern frühzeitig erkennen und steuern können.
Wer entscheidet und zahlt in der WEG?
In einer Wohnungseigentümergemeinschaft betrifft die Umstellung das gemeinschaftliche Eigentum (die Heizanlage und die Erfassungsausstattung). Über die Beauftragung eines Messdienstleisters und die Umstellung auf fernablesbare Technik entscheidet die Gemeinschaft - üblicherweise durch Beschluss in der Eigentümerversammlung.
Die laufenden Kosten für Geräte und Ablesung sind umlagefähige Heizkosten und werden über die jährliche Heiz- und Betriebskostenabrechnung auf die Nutzer verteilt. Wie die Verteilung im Detail funktioniert, lesen Sie in unserem Beitrag zur Betriebskostenabrechnung.
Folgen bei Verstoß
Die Verordnung hat Zähne: Wird der Verbrauch entgegen der HeizkostenV nicht verbrauchsabhängig erfasst und abgerechnet, hat der Nutzer ein Kürzungsrecht von 15 Prozent auf den auf ihn entfallenden Kostenanteil (§ 12 HeizkostenV). Auch bei Verstößen gegen die Pflicht zur unterjährigen Verbrauchsinformation kommt eine Kürzung in Betracht. Für Eigentümergemeinschaften und Verwaltungen bedeutet das ein konkretes finanzielles Risiko, wenn die Umstellung bis Ende 2026 nicht erfolgt.
Heizkostenabrechnung in Frankfurt und im Rhein-Main-Gebiet
Die HeizkostenV ist Bundesrecht und gilt überall gleich. In der Praxis lohnt es sich, die Umstellung frühzeitig mit dem Messdienstleister zu planen, damit die Frist Ende 2026 sicher eingehalten und die monatliche Verbrauchsinformation korrekt bereitgestellt wird. Eine professionelle WEG-Verwaltung übernimmt die Ausschreibung, den Beschluss und die laufende Abwicklung.
Quellen
Fachlich verantwortet von der digo.immo Verwaltung & Invest - zertifizierter Wohnimmobilienverwalter nach § 26a WEG (IHK Frankfurt), Erlaubnis nach § 34c GewO. Zur Zertifizierung
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Rechtsstand: 14.07.2026; Gesetze und Rechtsprechung können sich ändern. Für Vollständigkeit, Richtigkeit und Aktualität wird keine Gewähr übernommen. Im Zweifel holen Sie bitte fachkundigen Rat ein.