Was am Gemeinschaftseigentum über die Erhaltung hinausgeht, braucht einen Beschluss (§ 20 Abs. 1 WEG). Auf fünf Maßnahmen besteht ein Anspruch, solange sie angemessen sind und die Wohnanlage nicht grundlegend umgestalten oder einen Eigentümer unbillig benachteiligen: Barrierefreiheit, Laden von Elektrofahrzeugen, Einbruchschutz, Glasfaser, Steckersolargeräte. Über das Wie entscheidet die Gemeinschaft; zahlen muss in der Regel, wer die Maßnahme verlangt hat (§ 21 Abs. 1 WEG).
Möglich wurde das mit der WEG-Reform (WEMoG, in Kraft seit dem 01.12.2020). Dieser Leitfaden erklärt, was bauliche Veränderungen sind, welche privilegierten Maßnahmen Sie verlangen können, wo die Grenzen liegen und wer am Ende zahlt, mit den maßgeblichen Vorschriften aus § 20 und § 21 WEG.
Was sind bauliche Veränderungen?
Bauliche Veränderungen sind nach § 20 Abs. 1 WEG alle Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen. Während die Erhaltung den vorhandenen Zustand bewahrt oder wiederherstellt (Instandhaltung und Instandsetzung), schafft eine bauliche Veränderung etwas Neues oder verändert die Substanz und das Erscheinungsbild der Anlage.
Typische Beispiele sind der Einbau einer Ladestation in der Tiefgarage, ein Rampen- oder Aufzugsanbau, der Austausch der Wohnungseingangstür gegen eine einbruchhemmende Tür, das Verlegen von Glasfaser bis in die Wohnung oder die Montage eines Balkonkraftwerks. Entscheidend ist immer, ob die Maßnahme das gemeinschaftliche Eigentum betrifft. Reine Veränderungen im Sondereigentum, die das Gemeinschaftseigentum nicht berühren, sind keine baulichen Veränderungen im Sinne des § 20 WEG.
Grundsatz: Ohne Beschluss geht nichts
Nach § 20 Abs. 1 WEG können bauliche Veränderungen beschlossen oder einem Wohnungseigentümer durch Beschluss gestattet werden. Das ist die zentrale Weichenstellung: Es gibt zwei Wege.
- Die Gemeinschaft beschließt eine Maßnahme für alle (etwa eine Aufzugsanlage für das ganze Haus).
- Einem einzelnen Eigentümer wird gestattet, eine Maßnahme auf eigene Kosten durchzuführen (etwa seine persönliche Wallbox).
In beiden Fällen ist ein Beschluss der Eigentümerversammlung nötig. Eigenmächtiges Bauen ohne Beschluss ist unzulässig und kann zur Beseitigung und Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verpflichten. Seit dem WEMoG genügt für die Gestattung ein einfacher Mehrheitsbeschluss; eine Zustimmung sämtlicher betroffener Eigentümer wie früher ist nicht mehr erforderlich.
Die privilegierten Maßnahmen: Worauf Sie einen Anspruch haben
Der eigentliche Fortschritt steckt in § 20 Abs. 2 WEG. Danach kann jeder Wohnungseigentümer angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die bestimmten privilegierten Zwecken dienen. Hier besteht ein echter Anspruch auf das Ob: Die Gemeinschaft kann eine angemessene Maßnahme nicht einfach ablehnen. Über die Durchführung ist allerdings im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu beschließen - das Wie steuert also weiterhin die Gemeinschaft.
| Nr. | Privilegierte Maßnahme (§ 20 Abs. 2 WEG) | Beispiel |
|---|---|---|
| 1 | Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen (Barrierefreiheit) | Rampe, Aufzug, Türverbreiterung, Haltegriffe |
| 2 | Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge | Wallbox am Stellplatz, Zuleitung in der Tiefgarage |
| 3 | Einbruchschutz | einbruchhemmende Wohnungs- oder Haustür, Schließanlage |
| 4 | Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität | Glasfaser bis in die Wohnung (FTTH) |
| 5 | Stromerzeugung durch Steckersolargeräte | Balkonkraftwerk an Balkon oder Fassade |
Hinweis: Die Nummer 5 (Steckersolargeräte) wurde nach der ersten Fassung des Gesetzes ergänzt und steht heute ausdrücklich im Katalog des § 20 Abs. 2 WEG. Schwerpunkt der meisten WEG-Diskussionen sind aber nach wie vor Wallbox, Barrierefreiheit und Glasfaser.
Barrierefreiheit
Maßnahmen, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen dienen, sind seit jeher der Klassiker des Anspruchs. Dazu zählen Rampen, ein nachträglicher Aufzug, breitere Türen oder Haltegriffe im Treppenhaus. Der Anspruch steht nicht nur dem betroffenen Eigentümer selbst zu, sondern greift auch, wenn ein Haushaltsangehöriger auf die Maßnahme angewiesen ist.
Wallbox und Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge
Das Laden von Elektrofahrzeugen ist die in der Praxis häufigste privilegierte Maßnahme. Wer einen Stellplatz im Sondereigentum oder ein ausschließliches Nutzungsrecht hat, kann die Installation einer Ladevorrichtung verlangen. Die Gemeinschaft kann dabei das Wie regeln, etwa ein einheitliches Lastmanagement, die Trassenführung der Zuleitung oder den gemeinsamen Betreiber. Wie mehrere Ladepunkte an einem Hausanschluss zusammenspielen und was beim Balkonkraftwerk gilt, behandelt der Beitrag zu Wallbox, Lastmanagement und PV in der WEG.
Einbruchschutz
Hierunter fallen einbruchhemmende Wohnungseingangs- und Haustüren, zusätzliche Schließtechnik oder eine sichere Beleuchtung im Eingangsbereich. Auch hier kann der einzelne Eigentümer die Gestattung verlangen.
Glasfaser
Der Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität meint im Kern die Verlegung von Glasfaser bis in die Wohnung. Angesichts des Breitbandausbaus ist dies einer der praxisrelevantesten Ansprüche für die Wertsteigerung und Vermietbarkeit einer Wohnung.
Die Grenzen: grundlegende Umgestaltung und unbillige Benachteiligung
Der Anspruch ist nicht grenzenlos. Nach § 20 Abs. 4 WEG dürfen bauliche Veränderungen nicht beschlossen und gestattet werden, die
- die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder
- einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen.
Diese beiden Grenzen gelten auch für die privilegierten Maßnahmen. Eine Wallbox darf zum Beispiel nicht so ausgeführt werden, dass der Charakter der Anlage grundlegend verändert oder ein anderer Eigentümer unzumutbar in seinem Stellplatz beeinträchtigt wird. Außerhalb des privilegierten Katalogs kann ein Eigentümer eine Maßnahme nach § 20 Abs. 3 WEG verlangen, wenn alle, deren Rechte über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden, einverstanden sind.
Kostentragung und Nutzung: Wer zahlt, darf nutzen
Wer die Kosten trägt, regelt § 21 WEG. Der Grundsatz steht in Absatz 1: Die Kosten einer baulichen Veränderung, die einem Wohnungseigentümer gestattet oder die auf sein Verlangen nach § 20 Abs. 2 durchgeführt wurde, hat dieser Wohnungseigentümer zu tragen. Ihm allein gebühren dann auch die Nutzungen. Wer also seine eigene Wallbox verlangt, zahlt sie selbst und nutzt sie allein.
Davon gibt es zwei wichtige Ausnahmen, bei denen alle Eigentümer Kosten und Nutzungen teilen (§ 21 Abs. 2 WEG):
- Die Maßnahme wurde mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen - es sei denn, sie ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden.
- Die Kosten der Maßnahme amortisieren sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums (etwa weil eine Maßnahme dauerhaft Energie oder Aufwand spart).
In allen übrigen Fällen tragen nach § 21 Abs. 3 WEG die Eigentümer, die die Maßnahme beschlossen haben, die Kosten nach dem Verhältnis ihrer Anteile; nur ihnen gebühren die Nutzungen. Ein zunächst nicht beteiligter Eigentümer kann später gegen angemessenen Ausgleich die Teilhabe verlangen (§ 21 Abs. 4 WEG). Schließlich kann die Gemeinschaft nach § 21 Abs. 5 WEG eine abweichende Verteilung der Kosten und Nutzungen beschließen. Wie sich diese Absätze bei einer Maßnahme auswirken, die das ganze Haus betrifft, rechnet der Beitrag zur energetischen Sanierung in der WEG an einem Heizungstausch durch.
Beispiel Wallbox: Eigentümerin A verlangt für ihren Stellplatz in der Tiefgarage eine eigene Ladestation. Die Versammlung gestattet die Maßnahme und legt fest, dass ein gemeinsames Lastmanagement genutzt wird (das Wie). A trägt die Kosten ihrer Wallbox einschließlich Zuleitung allein und nutzt sie allein (§ 21 Abs. 1 WEG). Beschließt die Gemeinschaft später dagegen eine Lade-Grundinfrastruktur für alle Stellplätze mit mehr als zwei Dritteln der Stimmen und der Hälfte der Miteigentumsanteile, tragen alle Eigentümer diese Grundinfrastruktur gemeinsam (§ 21 Abs. 2 WEG).
Der praktische Ablauf: vom Antrag bis zur Ausführung
In der Praxis läuft eine bauliche Veränderung in geordneten Schritten ab:
- Antrag stellen. Die bauwillige Eigentümerin wendet sich rechtzeitig an die Verwaltung und beschreibt die Maßnahme möglichst konkret (Art, Ort, Umfang, Kosten, ausführender Betrieb).
- Tagesordnungspunkt aufnehmen. Die Verwaltung setzt einen klaren, beschlussfähigen TOP auf die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung. Wichtig ist eine präzise Beschlussvorlage, die das Ob und das Wie trennt.
- Beschluss fassen. Die Versammlung beschließt die Gestattung oder die Maßnahme selbst. Bei privilegierten Maßnahmen besteht ein Anspruch auf das Ob; gestritten wird meist nur über das Wie.
- Kosten- und Nutzungsfrage klären. Im Beschluss sollte klar geregelt sein, wer die Kosten trägt und wem die Nutzung zusteht (§ 21 WEG), um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.
- Ausführen und dokumentieren. Erst nach dem Beschluss wird gebaut. Verwaltung und Eigentümer sollten Ausführung und Abnahme dokumentieren, gerade bei Eingriffen in das Gemeinschaftseigentum.
Eine saubere Beschlussvorlage entscheidet hier über fast alles: Sie muss das Ob vom Wie trennen, die Kostentragung benennen und die Ausführung so konkret beschreiben, dass der Beschluss bestandskräftig wird. Genau das ist die Aufgabe einer professionellen WEG-Verwaltung in Frankfurt, die Anträge prüft, Beschlussvorlagen formuliert und die Maßnahmen begleitet. Für vermietete Einheiten koordiniert eine Sondereigentumsverwaltung zusätzlich die Schnittstelle zwischen Eigentümer, Mieter und Gemeinschaft. Wer die Verwaltung neu aufstellt, achtet dabei auf eine zertifizierte Immobilienverwaltung mit nachgewiesener Sachkunde.
Bauliche Veränderungen sind seit dem WEMoG kein Tabu mehr, sondern ein gestaltbares Recht. Wer den Anspruch aus § 20 Abs. 2 WEG kennt, das Ob vom Wie trennt und die Kostenfrage des § 21 WEG sauber im Beschluss klärt, bringt Wallbox, Barrierefreiheit oder Glasfaser ohne unnötigen Streit ins Haus.
Quellen
Fachlich verantwortet von der digo.immo Verwaltung & Invest - zertifizierter Wohnimmobilienverwalter nach § 26a WEG (IHK Frankfurt), Erlaubnis nach § 34c GewO. Zur Zertifizierung
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Er wurde KI-unterstützt erstellt; die Rechtsaussagen sind an den amtlichen Gesetzestexten geprüft. Rechtsstand: 28.08.2026; Gesetze und Rechtsprechung können sich ändern. Für Vollständigkeit, Richtigkeit und Aktualität wird keine Gewähr übernommen. Im Zweifel holen Sie bitte fachkundigen Rat ein.